Azərbaycanda yerüstü mərtəbələrinin sayı 3-dən, hündürlüyü 12 metrdən və aşırımlarının (dayaqlar arası məsafənin) uzunluğu 6 metrdən çox olmayan fərdi yaşayış evi üçün tikinti icazəsi tələb olunmur. Bunun əvəzinə "məlumatlandırma icraatı", yəni bildiriş qaydası tətbiq edilir. Sifarişçi tikintiyə başlamazdan əvvəl layihənin memarlıq-planlaşdırma bölməsini, baş planı və torpağa hüququ təsdiq edən sənədi elektron qaydada yerli icra hakimiyyəti orqanına təqdim edir. 10 gün ərzində irad bildirilməzsə, tikintiyə başlamaq olar. Bu ölçüləri keçən ev üçün isə tikinti icazəsi lazımdır. Ev yalnız tikinti üçün yararlı torpaqda tikilə bilər: kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqda fərdi ev tikmək üçün əvvəlcə torpağın kateqoriyası dəyişdirilməlidir. Qaydalar Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsinin 79–80-ci maddələrində müəyyən edilib. Bildirişsiz tikintiyə görə fiziki şəxsə xəbərdarlıq edilir və ya 300–500 manat, icazəsiz tikintiyə görə 800–1000 manat cərimə tətbiq olunur.
Hansı ev üçün icazə lazım deyil: bildiriş qaydası
Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi (29 iyun 2012-ci il, 392-IVQ) tikintiləri üç rejimə bölür: icazə tələb olunmayan obyektlər, məlumatlandırma icraatı tətbiq olunan obyektlər və tikinti icazəsi tələb olunan obyektlər. Məcəllənin 80.1-ci maddəsinə görə az mərtəbəli fərdi yaşayış evləri bildiriş rejimindədir. Hündürlük birinci yerüstü mərtəbənin döşəməsinin üst hissəsindən sonuncu mərtəbənin örtüyünün alt hissəsinədək ölçülür. Bildiriş rejimində bütöv tikinti layihəsi yox, yalnız zirzəmilərin, mərtəbələrin, dam örtüyünün planlarından, kəsiklərdən və fasadlardan ibarət memarlıq-planlaşdırma bölməsi və tikinti ərazisinin baş planı hazırlanır.
| Obyekt | Rejim |
|---|---|
| Fərdi yaşayış evi: ən çoxu 3 yerüstü mərtəbə, 12 m hündürlük, 6 m aşırım | Bildiriş (məlumatlandırma icraatı) |
| Bu hədləri keçən yaşayış evi | Tikinti icazəsi |
| Həyətyanı sahədə hündürlüyü 3 m-ə, sahəsi 100 kv.m-ə qədər yardımçı tikili | İcazə və bildiriş tələb olunmur |
| Bu ölçüləri keçən yardımçı tikili | Bildiriş |
| Hündürlüyü 2 m 20 sm-ə qədər hasar | İcazə tələb olunmur |
| Xüsusi mülkiyyətdə həcmi 60 kub m-ə, dərinliyi 5 m-ə qədər quyu, 200 kub m-ə qədər hovuz | İcazə tələb olunmur |
| Fasadı dəyişmədən təmir, həyətdə elektromobil doldurucusu | İcazə tələb olunmur |
İcazənin tələb olunmaması evin şəhərsalma normalarından azad olması demək deyil. Layihə ərazinin müfəssəl planına, belə plan yoxdursa, zonalaşdırma qaydalarına və yanaşı sahələrdə tikintinin əsas şərtlərinə uyğun olmalıdır.
Torpağın təyinatı: hansı torpaqda ev tikmək olar
Torpaq Məcəlləsinə görə ölkənin torpaqları yeddi kateqoriyaya bölünür. Fərdi yaşayış evi adətən yaşayış məntəqələrinin torpaqlarında, fərdi yaşayış evi tikintisi üçün ayrılmış sahədə tikilir. Bələdiyyələr ehtiyat fondu torpaqlarından fərdi yaşayış və bağ evləri üçün sahələri əvəzi ödənilməklə vətəndaşların mülkiyyətinə verə bilər, sahənin ölçüsünü də bələdiyyə müəyyən edir.
Kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar məhsul istehsalı və emalı üçündür. Orada yalnız müvəqqəti tikililər, sahəsi 5 hektardan az olmayan torpağın 1 faizindən çox olmayan hissəsində isə istehsal tikililəri və işçilərin müvəqqəti yaşaması üçün binalar tikilə bilər. Bu torpaqda fərdi ev tikmək üçün torpağın kateqoriyası dəyişdirilməlidir. Təyinata uyğun olmayan istifadəyə görə İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 247.2-ci maddəsi ilə kənd təsərrüfatı torpağında fiziki şəxsə 500 manat cərimə nəzərdə tutulub.
2025-ci il yanvarın 1-dən torpaqların kateqoriyalara aid edilməsi və bir kateqoriyadan digərinə keçirilməsi Prezidentin 201 nömrəli fərmanı ilə təsdiq olunmuş qaydalarla aparılır. Müraciətlərə İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti elektron qaydada baxır (kateqoriya.emlak.gov.az). Kənd Təsərrüfatı Nazirliyi, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi və digər qurumlar rəy verir, yekun qərarı Nazirlər Kabineti qəbul edir. Torpağı almazdan əvvəl çıxarışda kateqoriyanı və təyinatı mütləq yoxlayın.
Bildiriş qaydası ilə ev tikmək: sənədlər və addımlar
- Torpaq sahəsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışını və təyinatını yoxlayın.
- İstəsəniz, səlahiyyətli quruma sorğu göndərib ərazidə icazə verilən parametrləri (tikinti əmsalı, sıxlıq, hündürlük) öyrənin – cavab 10 gün ərzində verilməlidir.
- Lisenziyalı layihə təşkilatına memarlıq-planlaşdırma bölməsini və tikinti ərazisinin baş planını hazırladın.
- Tikinti niyyəti barədə məlumatı şəhərsalma və tikinti fəaliyyətinin vahid informasiya sistemi vasitəsilə elektron qaydada yerli icra hakimiyyəti orqanına göndərin. Məlumata layihə bölmələri və torpağa mülkiyyət, icarə və ya istifadə hüququnu təsdiq edən sənəd əlavə edilir. Elektron Hökumət sistemi ilə əldə edilə bilən sənədlər sizdən tələb olunmur.
- 10 gün gözləyin. İrad olarsa, o, pozulan normativ aktlara istinadla əsaslandırılmalıdır. İrad gəlməzsə, tikintiyə başlamaq hüququ yaranır və bu məlumat Tikintilərin Dövlət reyestrinə ötürülür.
Yoxlama zamanı yerli icra hakimiyyəti evin elektrik, qaz, su, kanalizasiya, rabitə və nəqliyyat xətlərinin mühafizə zolağına düşüb-düşmədiyinə baxır. Mühafizə zolağında tikinti yolverilməzdir, ərazidə olan kommunikasiya xətləri barədə sifarişçiyə yazılı məlumat verilir.
Tikinti icazəsi nə vaxt lazımdır və necə alınır
3 mərtəbədən, 12 metrdən hündür və ya aşırımı 6 metrdən uzun ev üçün tikinti icazəsi alınmalıdır. Bakıda icazəni Bakı Şəhər Memarlıq və Şəhərsalma Baş İdarəsi qismində Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi, Qarabağ və Şərqi Zəngəzurda komitənin regional baş idarəsi, digər rayonlarda yerli icra hakimiyyəti orqanları verir. Ərizəyə torpağa hüququ təsdiq edən sənəd, tikinti layihəsi, şəxsiyyət vəsiqəsi, bəzi hallarda ətraf mühitə təsirin qiymətləndirilməsi sənədi əlavə olunur.
Ekspertiza tələb olunmayan layihələrdə qərar 15 iş günü, ekspertiza tələb olunanlarda 1 ay ərzində verilir. Prosesdə yaxın qonşular məlumatlandırılır və dinlənilir, onlar icazəni mübahisələndirə bilər. İcazə verildikdən sonra 3 il ərzində tikintiyə başlanmazsa və ya tikinti 3 il dayanarsa, icazə qüvvəsini itirir, müddət yazılı müraciətlə uzadıla bilər.
Kommunal qoşulmalar: işıq, qaz və su
İcazə rejimində səlahiyyətli qurum texniki şərtləri təchizat müəssisələrindən özü sorğulayır, onlar 10 gün ərzində cavab verməlidir. Bildiriş rejimində tikilən evlər üçün isə sifarişçi adətən elektrik enerjisi üçün "Azərişıq" ASC-yə, qaz üçün "Azəriqaz" İB-yə, su və kanalizasiya üçün "Azərsu" ASC-yə (və ya regional su təchizatı qurumuna) ayrıca müraciət edir. Müraciətə adətən mülkiyyət sənədi və evin yerləşdiyi ərazinin planı əlavə olunur. Qoşulma şərtləri, sənədlər və ödənişlər müəssisədən asılıdır, ona görə rəsmi mənbədən dəqiqləşdirin.
Tikinti bitdikdən sonra: istismar və mülkiyyətin qeydiyyatı
İcazə ilə tikilən evin istismarına icazə müraciətdən sonra 10 gün (ekspertiza tələb olunmayan layihələr) və ya 20 gün ərzində verilir. Bunun üçün obyektə baxış keçirilir və 60 manat dövlət rüsumu ödənilir. Bildiriş rejimində tikilən ev üçün istismara icazə tələb olunmur: tikinti başa çatdıqdan sonra sifarişçi 10 iş günü ərzində bu barədə məlumat verməlidir, məlumat Tikintilərin Dövlət reyestrinə daxil edilir.
Növbəti addım evin Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətində daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyatıdır. Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı barədə çıxarışa görə 50 manat, texniki sənədlərə (pasport və plan ölçü) görə 75 manat dövlət rüsumu tutulur. Çıxarış olmadan evi satmaq, bağışlamaq, ipotekaya qoymaq və ya rəsmi ünvan almaq mümkün deyil. Müraciət ASAN xidmət mərkəzləri və elektron xidmətlər vasitəsilə edilə bilər; sənədlərin tam siyahısını rəsmi mənbədən dəqiqləşdirin.
Qanunsuz tikintinin nəticələri: cərimə və sökülmə
Bildiriş rejimindəki evlərin layihəyə uyğun tikilməsinə Fövqəladə Hallar Nazirliyi nəzarət edir. Pozuntu aşkarlandıqda yazılı göstəriş verilir, ağır hallarda tikinti işləri dayandırılır.
| Pozuntu | Maddə | Fiziki şəxs üçün nəticə |
|---|---|---|
| Bildiriş rejimindəki evin 10 günlük müddət bitmədən və ya bildirişsiz tikilməsi | İXM 395.1-2 | Xəbərdarlıq və ya 300–500 manat |
| İcazə tələb olunan evin icazəsiz tikilməsi | İXM 395.1 | 800–1000 manat |
| Funksional təyinatı dəyişməklə qanunsuz yenidənqurma, şəbəkələrə qoşulma | İXM 395.2 | 300–500 manat |
| Yazılı göstərişə və dayandırma qərarına əməl etməmək | İXM 394.0.7 | 300–500 manat |
| Kənd təsərrüfatı torpağından təyinatına uyğun olmayan istifadə | İXM 247.2 | 500 manat |
Cərimə tikilini qanuniləşdirmir. Məcəllənin 95-ci maddəsinə görə tikinti məqsədləri üçün ayrılmamış dövlət və ya bələdiyyə torpağında tikilən obyekt, habelə icazəsiz tikintiyə görə dayandırma qərarından sonra 6 ay ərzində icazə alınmayan obyekt sökülür. Sökülmə qərarı verilmiş tikilini sahibi 1 ay ərzində sökməzsə, onu dövlət orqanı sökür. Mülki Məcəllənin 180-ci maddəsinə görə özbaşına tikinti aparan şəxs ona mülkiyyət hüququ əldə etmir, onu sata və bağışlaya bilməz. Mülkiyyət hüququ yalnız məhkəmə tərəfindən və yalnız torpaq həmin şəxsin mülkiyyətində olduqda, tikili başqalarının hüquqlarını pozmadıqda və təhlükə yaratmadıqda tanına bilər.
Tez-tez verilən suallar
İki mərtəbəli ev üçün tikinti icazəsi lazımdırmı?
Xeyr. 3 yerüstü mərtəbəyə, 12 metr hündürlüyə və 6 metr aşırıma qədər fərdi ev üçün icazə yox, bildiriş (məlumatlandırma icraatı) tələb olunur.
Bildirişdən sonra nə qədər gözləmək lazımdır?
10 gün. Bu müddətdə layihəyə əsaslandırılmış irad bildirilməzsə, tikintiyə başlamaq olar.
Kənd təsərrüfatı torpağında ev tikmək olarmı?
Fərdi yaşayış evi üçün olmaz. Əvvəlcə Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə müraciət edilməli, torpağın kateqoriyasının dəyişdirilməsinə Nazirlər Kabineti qərar verməlidir.
Bildiriş rejimində tikilən ev üçün istismara icazə lazımdırmı?
Xeyr. Tikinti bitdikdən sonra 10 iş günü ərzində məlumat verilir, sonra ev daşınmaz əmlak reyestrində qeydiyyata alınır.
İcazəsiz tikilmiş evi sənədləşdirmək mümkündürmü?
Torpaq sizin mülkiyyətinizdədirsə və tikili başqalarının hüquqlarını pozmursa, mülkiyyət hüququ məhkəmə qaydasında tanına bilər. Bu halda inzibati məsuliyyət də tətbiq edilmir.
Hasar və ya həyətdə anbar tikmək üçün icazə lazımdırmı?
2 m 20 sm-ə qədər hasar, hündürlüyü 3 m-ə və sahəsi 100 kv.m-ə qədər yardımçı tikili üçün icazə tələb olunmur.
Mənbə: Şəhərsalma və Tikinti Məcəlləsi, Prezidentin 695 nömrəli fərmanı, Torpaq Məcəlləsi, İnzibati Xətalar Məcəlləsi, Mülki Məcəllə, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti, Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi
Şərhlər