Çoxmənzilli binada lift, pilləkən, giriş (podyezd), dam, zirzəmi, ümumi mühəndis şəbəkələri və həyət sahəsi Mənzil Məcəlləsinin 35-ci maddəsinə görə bütün mənzil sahiblərinin ümumi paylı mülkiyyətidir, onların saxlanması və təmiri xərcini də sahiblər öz paylarına (mənzil sahəsinə) mütənasib ödəyir. Binanı kimin idarə edəcəyini – sahiblərin özü, mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti (MMMC) və ya idarəedici təşkilat – sahiblərin ümumi yığıncağı seçir. Aylıq xidmət haqqının vahid dövlət tarifi yoxdur: onu ümumi yığıncaq ən azı bir il üçün, MMMC və ya mənzil-tikinti kooperativi (MTK) olan binada isə onların idarəetmə orqanları təsdiqləyir; sahiblər qərar verməzsə, məbləği müvafiq icra hakimiyyəti orqanı müəyyən edir. Haqq növbəti ayın 15-dək ödənilir, ödəməkdən yayınmaya görə borcun 100–150 faizi həcmində inzibati cərimə nəzərdə tutulub.
Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakına nələr daxildir
Mənzil Məcəlləsi ümumi əmlakı mənzillərin hissəsi olmayan və birdən artıq sahəyə xidmət edən obyektlər kimi tərif edir. Bunlara daxildir:
- mənzillərarası pilləkən meydançaları, pilləkənlər, dəhlizlər və giriş qapıları;
- liftlər, lift şaxtası və digər şaxtalar;
- texniki mərtəbələr, çardaq, mühəndis qurğuları olan zirzəmilər;
- dam örtüyü, daşıyıcı və daşıyıcı olmayan konstruksiyalar;
- birdən artıq mənzilə xidmət edən elektrik, su, kanalizasiya və digər avadanlıq;
- binanın yerləşdiyi torpaq sahəsi, yaşıllıq, abadlıq elementləri və həyətdəki xidmət obyektləri.
Hər sahibin ümumi əmlakdakı payı mənzilinin sahəsinə mütənasibdir və mənzildən ayrı satıla bilməz. Ümumi əmlakın azaldılmasına (məsələn, zirzəminin özəlləşdirilməsi və ya dəhlizin mənzilə qatılması) yalnız bütün sahiblərin razılığı ilə yol verilir; ümumi sahələrin kirayəyə verilməsi isə ümumi yığıncağın qərarı ilə mümkündür.
Binanı kim idarə edə bilər: üç qanuni üsul
Məcəllənin 141-ci maddəsinə görə sahiblər aşağıdakı üsullardan birini seçməyə borcludur:
| Üsul | Necə işləyir | Haqqı kim müəyyən edir |
|---|---|---|
| Bilavasitə idarəetmə | Sahiblər təmir, təmizlik, lift xidməti üçün podratçılarla özləri müqavilə bağlayır; üçüncü şəxslər qarşısında etibarnamə ilə bir nümayəndə çıxış edir | Ümumi yığıncaq |
| MMMC və ya ixtisaslaşmış istehlak kooperativi (o cümlədən MTK) | Qeyri-kommersiya hüquqi şəxsdir, bank hesabı, idarə heyəti və təftiş komissiyası olur | Cəmiyyətin (kooperativin) idarəetmə orqanları, nizamnaməyə uyğun |
| İdarəedici təşkilat | Şirkət və ya fərdi sahibkar hər sahiblə 1–5 illik yazılı müqavilə bağlayır | Müqavilə şərtləri, ümumi yığıncağın qərarı ilə |
Bir binanı eyni vaxtda yalnız bir idarəedici təşkilat idarə edə bilər. Sahiblər 6 ay ərzində üsul seçməsələr, bələdiyyə yığıncaq çağırmalı, 1 il ərzində də seçim olmasa, açıq müsabiqə ilə idarəedici təşkilat seçməlidir. Hər bir sahib bələdiyyənin bu öhdəliyi yerinə yetirməsi tələbi ilə məhkəməyə müraciət edə bilər.
MTK, MİS ("JEK") və MMMC: fərq nədir
MTK (mənzil-tikinti kooperativi) binanı tikən və ilk dövrdə idarə edən istehlak kooperatividir. Qanuna görə tikinti başa çatdıqdan və sahələrin yarıdan çoxuna mülkiyyət hüququ üzvlərə keçdikdən sonra bir ay ərzində kooperativ ya ləğv edilməli, ya da MMMC-yə çevrilməlidir. Bu tələbə əməl etməməyə görə İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1.1-ci maddəsi ilə vəzifəli şəxslər 2000, hüquqi şəxslər 5000 manat cərimə olunur. Praktikada bir çox yeni binada xidmət haqqını hələ də tikintiçi şirkətlə bağlı MTK toplayır.
MİS (mənzil istismar sahəsi, xalq arasında "JEK") sovet dövründən qalmış, yerli icra hakimiyyətləri sisteminə daxil olan mənzil-kommunal təsərrüfatı strukturudur və əsasən köhnə binalara xidmət göstərir. Nazirlər Kabinetinin 2025-ci il 22 dekabr tarixli 408 nömrəli Qərarı ilə yerli icra hakimiyyətlərinin tabeliyindəki mənzil-kommunal təsərrüfatı müəssisələrinin hər şəhər və rayon üzrə vahid məhdud məsuliyyətli cəmiyyətdə birləşdirilməsi nəzərdə tutulub.
MMMC isə sahiblərin özlərinin yaratdığı qeyri-kommersiya təşkilatıdır. Onun yaradılması üçün ümumi səslərin yarıdan çoxu lehinə olmalıdır, cəmiyyət dövlət qeydiyyatından keçir və hər il iştirakçıların ümumi yığıncağında hesabat verir.
Aylıq xidmət haqqı necə müəyyən edilir
Mülkiyyətçi üçün "yaşayış sahəsinin saxlanması və təmirinə görə haqq" binanın idarə edilməsi, ümumi əmlakın saxlanması, cari və əsaslı təmiri xərclərini əhatə edir; su, qaz, işıq və istilik isə ayrıca kommunal haqq kimi ödənilir və onların tarifləri dövlət tərəfindən tənzimlənir. Əsas qaydalar:
- MMMC və ya MTK olmayan binada haqqın məbləğini sahiblərin ümumi yığıncağı ən azı bir il müddətinə təsdiqləyir (maddə 138.4).
- MMMC, MTK və ya digər kooperativ olan binada məbləği onların idarəetmə orqanları nizamnaməyə uyğun müəyyən edir (maddə 138.5).
- Haqq binadakı bütün sahiblər üçün eyni şərtlərlə hesablanır və yalnız mənzilin sahəsinə görə fərqlənə bilər.
- Haqqın dəyişdirilməsi barədə idarəedici təşkilat ən azı 30 gün əvvəl, qanuni əsasını göstərməklə məlumat verməlidir.
- Müqavilədə başqa müddət yoxdursa, ödəniş sənədi növbəti ayın 5-dək təqdim edilir, haqq isə 15-dək ödənilir.
MİS-lərin özəlləşdirilmiş mənzillərdən aldığı haqq üçün Nazirlər Kabinetinin 2000-ci il 10 mart tarixli 40 nömrəli Qərarı əsas götürülür; mətbuatdakı məlumatlara görə bu tarif yaşayış sahəsinin hər kvadratmetrinə aylıq 1,5 qəpikdir. Yeni binalarda MTK və idarəedici təşkilatların haqları isə müqavilə və yığıncaq qərarları ilə müəyyən olunur və çox vaxt bundan xeyli yüksəkdir, ona görə dəqiq məbləği öz binanızın müqaviləsindən və ya qərarından yoxlayın.
Lift, giriş və əsaslı təmir kimin öhdəsindədir
Lift və giriş ümumi əmlak olduğu üçün onların gündəlik saxlanması, təmizliyi, işıqlandırılması və təmiri binanı idarə edən qurumun – MMMC, MTK, idarəedici təşkilat və ya MİS-in vəzifəsidir, xərci isə xidmət haqqı vasitəsilə sahiblər ödəyir. Liftlərin texniki təhlükəsizliyinə Fövqəladə Hallar Nazirliyinin Sənayedə İşlərin Təhlükəsiz Görülməsi və Dağ-Mədən Nəzarəti Dövlət Agentliyi nəzarət edir: agentlik tələblərə cavab verməyən liftlərin istismarını dayandırır və pozuntunu aradan qaldırmağı idarəedici quruma tapşırır.
Əsaslı təmir (dam, fasad, lift avadanlığının dəyişdirilməsi) xərclərini ödəmək öhdəliyi mülkiyyət hüququ yarandığı andan bütün sahiblərə aiddir; mənzil satılanda əvvəlki sahibin bu üzrə borcu yeni sahibə keçir. Əsaslı təmir haqqında qərarı ümumi yığıncaq qəbul edir. Bələdiyyələr əsaslı təmirə öz vəsaiti hesabına yardım edə bilər.
Ümumi yığıncaq: çağırış və qərar qaydası
- Yığıncağı istənilən bir mülkiyyətçi çağıra bilər; o, hər sahibi ən azı 10 gün əvvəl sifarişli məktubla, imza ilə və ya ümumi yerdə elanla xəbərdar etməlidir.
- Elanda təşəbbüskar, forma (iclas və ya qiyabi səsvermə), tarix, yer və gündəlik göstərilir.
- Yığıncaq ümumi səslərin yarıdan çoxuna malik sahiblər iştirak etdikdə səlahiyyətlidir; hər sahibin səsi mənzil sahəsinə mütənasibdir.
- Adi qərarlar iştirakçıların səs çoxluğu ilə, binanın yenidən qurulması, təmiri, torpaqdan istifadə və ümumi əmlakın istifadəyə verilməsi isə bütün səslərin ən azı üçdə ikisi ilə qəbul edilir.
- Nəticələr 10 gün ərzində elan edilir və səs verməyənlər üçün də məcburidir. Qanunu pozan qərardan 6 ay ərzində məhkəməyə şikayət etmək olar.
Haqqı ödəməməyin nəticələri və şikayət yolları
Mənzildə yaşamamaq xidmət haqqını ödəməmək üçün əsas deyil. Ümumi əmlakın saxlanması xərclərindən yayınmaya görə İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1.4-cü maddəsi ödənilməli məbləğin 100–150 faizi həcmində cərimə nəzərdə tutur; idarəedici qurum borcu məhkəmə yolu ilə də tələb edə bilər.
Narazılıq olduqda ardıcıllıq belədir: əvvəlcə idarəedici qurumdan yazılı hesabat tələb edin (idarəedici təşkilat ötən il üzrə hesabatı birinci rübdə verməlidir); ümumi yığıncaqda müqaviləni pozan təşkilatdan birtərəfli imtina edin və yeni üsul seçin; idarəetmə üsulu seçilməyibsə bələdiyyəyə, MİS-lə bağlı məsələlərdə yerli icra hakimiyyətinin mənzil-kommunal strukturuna, liftin təhlükəli vəziyyəti üçün FHN-in adı çəkilən agentliyinə müraciət edin. Binanın istismara qəbulu və tikinti sənədləri ilə bağlı problemlər Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsinin səlahiyyətindədir. Mübahisə həll olunmazsa, məhkəməyə müraciət etmək olar.
Tez-tez verilən suallar
MTK-ya xidmət haqqı ödəmək məcburidirmi?
Ümumi əmlakın saxlanması xərclərində iştirak məcburidir, lakin məbləğ qanuni qaydada – ümumi yığıncaq və ya kooperativin nizamnaməsi ilə – təsdiqlənməlidir. Sahiblər yığıncaqda başqa idarəetmə üsulu seçə bilər.
Birinci mərtəbədə yaşayıram, lift haqqı ödəməliyəmmi?
Lift ümumi əmlakdır və xərclər sahəyə mütənasib bölünür, ona görə qanunda birinci mərtəbə üçün avtomatik azadolma yoxdur; fərqli qayda yalnız yığıncaq qərarı ilə müəyyən edilə bilər.
MMMC yaratmaq üçün neçə səs lazımdır?
Binadakı sahiblərin ümumi səslərinin yarıdan çoxu lehinə səs verməlidir. Sonra nizamnamə qəbul edilir və cəmiyyət hüquqi şəxs kimi dövlət qeydiyyatından keçir.
Haqqın artırılmasından nə vaxt xəbər verilməlidir?
İdarəedici təşkilat yeni məbləğlə ödəniş sənədini göndərməzdən ən azı 30 gün əvvəl dəyişikliyin qanuni əsasını bildirməlidir.
Mənzili satın aldım, əvvəlki sahibin borcu mənə keçirmi?
Əsaslı təmir xərcləri üzrə əvvəlki sahibin öhdəlikləri qanuna görə yeni sahibə keçir, ona görə alışdan əvvəl idarəedici qurumdan borc arayışı alın.
Mənbə: Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi, İnzibati Xətalar Məcəlləsi, Nazirlər Kabinetinin 408 nömrəli Qərarı, Təzadlar.az, Qafqazinfo, FED.az
Şərhlər