Mənzili övlada və ya qohuma bağışlamaq üçün notariusda bağışlama müqaviləsi təsdiqlənməli, sonra hədiyyə alanın mülkiyyət hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alınmalıdır – mülkiyyət məhz qeydiyyat anından keçir (Mülki Məcəllə, maddə 668.1.1, 178.1). Ər-arvad, uşaq, valideyn, baba, nənə, nəvə, qardaş və bacıya bağışlamada notariat dövlət rüsumu 25 manat, digər şəxslərə Bakıda 280, Sumqayıt, Gəncə və Abşeronda 196, digər regionlarda 140 manatdır. Yeni çıxarış üçün rüsum 50 manatdır. Vergi Məcəlləsinə görə ailə üzvündən alınan hədiyyə gəlir vergisindən tam azaddır və hədiyyə verən sadələşdirilmiş vergi ödəmir. Qohum olmayan şəxsə bağışlamada isə hədiyyə alanın gəlir vergisi və hədiyyə verənin sadələşdirilmiş vergisi yarana bilər. Bağışlanmış mənzili geri tələb etmək yalnız qanunda sadalanan hallarda mümkündür.
Qeyd: Məqalə ümumi məlumat xarakteri daşıyır, hüquqi məsləhət deyil. Sənəd siyahısını, rüsumları və vergi nəticələrini müqavilədən əvvəl notariusla dəqiqləşdirin. Məlumat 2026-cı il oktyabr vəziyyətinə görədir.
Bağışlama müqaviləsi nədir və mənzil üçün hansı forma tələb olunur
Bağışlama müqaviləsi əvəzində heç nə tələb edilmədən əmlakın başqasına verilməsidir və mənzil bağışlanarkən mütləq notariat qaydasında təsdiqlənməlidir (maddə 666.1, 668.1.1). Müqavilə hədiyyə alanın hədiyyəni qəbul etməsi ilə bağlanmış sayılır. Gələcəkdə bağışlamaq vədi də yalnız notariat qaydasında təsdiqləndikdə etibarlıdır (maddə 668.1.5). Notarius hədiyyə verənin sərəncam hüququnu və müqavilənin qanunauyğunluğunu yoxlayır (maddə 144.1).
Bağışlamanı şərtə və ya öhdəliyə bağlamaq olar (maddə 670.1) – məsələn, hədiyyə verənin mənzildə ömürlük yaşaması şərti. Hədiyyə verən hədiyyə alan ondan əvvəl öldüyü hal üçün əşyanın ona qayıtması (restitusiya) hüququnu da saxlaya bilər (maddə 671). Bu məqam vacibdir: bağışlamadan sonra mülkiyyətçi hədiyyə alandır, Mənzil Məcəlləsinin 30-cu maddəsinə görə mənzildən istifadə hüququ isə əsasən mülkiyyətçi ilə birlikdə yaşayan ailə üzvlərinə aiddir.
Notariat və dövlət qeydiyyatı: addımlar və sənədlər
Notarius müqaviləni təsdiq edib sənədləri elektron qaydada reyestrə göndərir və təkrar qeydiyyat 1 iş günü ərzində aparılır ("Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanun, maddə 9.1.1, 9.2). Reyestri İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti aparır; çıxarış elektron formada tərtib edilir.
ASAN xidmətin siyahısına görə lazım olan sənədlər:
- tərəflərin şəxsiyyət vəsiqələri;
- mənzilə mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (reyestrdən çıxarış);
- yüklülük və ya həbsin olub-olmaması barədə reyestr arayışı;
- mülkiyyətçi nikahdadırsa, nikah şəhadətnaməsi və həyat yoldaşının notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı;
- mənzildə yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan bütün yetkinlik yaşına çatmış ailə üzvlərinin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı;
- qohumluğu təsdiq edən sənədlər (doğum, nikah şəhadətnaməsi və ya məhkəmə qətnaməsi) – güzəştli rüsum üçün.
Tərəflər şəxsən və ya notariat qaydasında təsdiqlənmiş etibarnamə ilə nümayəndə vasitəsilə iştirak edir. ASAN xidmət daşınmaz əmlakın icbari sığortasını da xatırladır.
Xərclər: dövlət rüsumu və xidmət haqqı
Ən böyük fərq hədiyyə alanın kim olmasındadır: yaxın qohuma bağışlamanın rüsumu 25 manat, digər şəxslərə isə Bakıda 280 manatdır ("Dövlət rüsumu haqqında" Qanun, maddə 10.1.1, 10.1.2, 11.3).
| Xərc | Məbləğ | Əsas |
|---|---|---|
| Notariat rüsumu: ər (arvad), uşaqlar, valideynlər, baba, nənə, nəvə, qardaş, bacı | 25 ₼ (+ ASAN xidmət haqqı 3,75 ₼) | Maddə 10.1.1 |
| Notariat rüsumu: digər şəxslər, Bakı | 280 ₼ (+ 42 ₼) | Maddə 10.1.2, 11.3 |
| Notariat rüsumu: digər şəxslər, Sumqayıt, Gəncə, Abşeron | 196 ₼ (+ 29,40 ₼) | Maddə 11.3 |
| Notariat rüsumu: digər şəxslər, digər regionlar | 140 ₼ (+ 21 ₼) | Maddə 11.3 |
| Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı barədə çıxarış | 50 ₼ | Maddə 26.1.1 |
| Yüklülük arayışı | 10 ₼ | Maddə 26.6 |
Mötərizədəki xidmət haqları ASAN xidmət mərkəzləri üçün göstərilib. Həyat yoldaşının və ailə üzvlərinin razılığının təsdiqi üçün ayrıca rüsum ödənilir, reyestr xidmət haqqı da tutula bilər – yekun məbləği notariusdan soruşun.
Vergi: yaxın qohuma bağışlama vergidən azaddırmı
Bəli. Vergi ödəyicisinin ailə üzvlərindən aldığı hədiyyənin tam dəyəri gəlir vergisindən azaddır (Vergi Məcəlləsi, maddə 102.1.3.2), bu halda hədiyyə verən də sadələşdirilmiş vergi ödəmir (maddə 218-1.1.5.2). Vergi məqsədləri üçün ailə üzvləri (maddə 13.2.7):
- ər-arvad; valideynlər, övladlar, övladlığa götürənlər və götürülənlər, baba, nənə, nəvələr;
- vərəsələr; doğma və ögey bacı-qardaşlar, bacı və qardaş övladları;
- ər-arvadın bacı, qardaş və valideynləri; bacıların ərləri, qardaşların arvadları;
- valideynlərin bacı və qardaşları; qəyyumlar və qəyyumluğa götürülənlər.
Diqqət: vergi siyahısı rüsum siyahısından genişdir. Məsələn, mənzili qardaşınızın oğluna bağışlasanız, vergi yaranmır, lakin notariat rüsumu Bakıda 280 manat olur.
Qohum olmayana bağışlama. Hədiyyə alan üçün təqvim ili ərzində alınan hədiyyələrin 2500 manatadək hissəsi azaddır (maddə 102.1.3.1), qalan hissə qeyri-sahibkarlıq gəliri kimi 14 faiz dərəcə ilə vergiyə cəlb olunur (maddə 99.3.7, 101.2). Belə gəlir üzrə bəyannamə növbəti ilin 31 martınadək verilir (maddə 149.2). Hədiyyə verən isə mənzildə azı 3 təqvim ili yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda deyilsə, sadələşdirilmiş vergi ödəyir: 15 manat × (ümumi sahə − 30 kv.m) × zona əmsalı (maddə 218-1.1.5, 220.8). Bu vergini müqaviləni təsdiq edən notarius tutur (maddə 150.1.9). Mənzilin vergi üçün dəyərinin necə müəyyən ediləcəyini Dövlət Vergi Xidmətindən dəqiqləşdirin.
Həyat yoldaşının razılığı, azyaşlıya bağışlama və ipotekalı mənzil
Nikah dövründə alınmış mənzil ər-arvadın ümumi birgə mülkiyyətidir və onu bağışlamaq üçün digər tərəfin notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı lazımdır (Ailə Məcəlləsi, maddə 32.1, 33.4; Mülki Məcəllə, maddə 667.1). Razılıq olmadan bağlanmış əqd mübahisələndirilə bilər. Övladınız evlidirsə, ona bağışlanan mənzil onun şəxsi mülkiyyəti olur, həyat yoldaşı ilə ümumi əmlaka çevrilmir (Ailə Məcəlləsi, maddə 34.1).
Azyaşlının adına bağışlama. 14 yaşınadək uşağın adından müqaviləni valideynləri və ya qəyyumu bağlayır (Mülki Məcəllə, maddə 29.1), 14–18 yaşlılar qanuni nümayəndələrinin razılığı ilə hərəkət edir (maddə 30.1). Hədiyyə alınmış mənzil uşağın mülkiyyətidir (Ailə Məcəlləsi, maddə 55.4). Sonradan bu mənzili satmaq, bağışlamaq, girov qoymaq və ya kirayəyə vermək üçün qəyyumluq və himayəçilik orqanının qabaqcadan icazəsi lazımdır (Mülki Məcəllə, maddə 36.2; Ailə Məcəlləsi, maddə 55.5). Valideyn həm hədiyyə verən, həm də uşağın nümayəndəsi olduqda notariusun tələblərini əvvəlcədən öyrənin.
İpoteka və ya həbs olan mənzil. İpoteka ilə yüklü mənzil yalnız ipoteka saxlayanın (bankın) yazılı razılığı ilə özgəninkiləşdirilə bilər; ipoteka mənzil başqasına keçəndə də qüvvədə qalır və yeni mülkiyyətçi borc üzrə öhdəlikləri daşıyır ("İpoteka haqqında" Qanun, maddə 30.1–30.2). Qayda pozularsa, bank əqdin etibarsız sayılmasını və ya borcun vaxtından əvvəl qaytarılmasını tələb edə bilər (maddə 31.1). Ona görə yüklülük arayışı mütləq alınmalıdır.
Bağışlamadan imtina və bağışlamanın ləğvi
Hədiyyə verən bağışlamadan yalnız üç halda imtina edə bilər: hədiyyə alan ona və ya yaxın qohumuna qarşı ağır cinayət törədib, ailə hüquq münasibətlərindən irəli gələn vəzifələrini kobud pozub və ya bağışlama ilə bağlı öhdəliyi əsassız icra etmir (Mülki Məcəllə, maddə 673.1). İmtina əsası məlum olduğu gündən 1 il ərzində hədiyyə alana bildirilməlidir; hədiyyə verən bu müddətdə ölsə, hüquq vərəsələrinə keçir (maddə 673.3). Mənzil hələ hədiyyə alanın mülkiyyətindədirsə, o, qaytarılmalıdır (maddə 673.4).
Hədiyyə qəbul edilənədək geri götürülə bilər (maddə 669). Bağışlama vədindən isə əlavə olaraq hədiyyə verənin əmlak vəziyyəti kəskin pisləşdikdə imtina etmək olar (maddə 673.2). Hədiyyə verən öləndən sonra məcburi paya hüququ olan vərəsə, ölümdən əvvəlki 2 il ərzində edilmiş bağışlamanı nəzərə alaraq payının tamamlanmasını tələb edə bilər (maddə 1200).
Bağışlama, vəsiyyət və alqı-satqı: müqayisə
Bağışlama mülkiyyəti dərhal və pulsuz keçirir, vəsiyyət isə yalnız ölümdən sonra; alqı-satqı ödənişli əqddir. Vərəsəlik, vəsiyyət və mənzil alqı-satqısı barədə ayrıca yazılarımız var.
| Meyar | Bağışlama | Vəsiyyət | Alqı-satqı |
|---|---|---|---|
| Mülkiyyət nə vaxt keçir | Reyestrdə qeydiyyatdan sonra (adətən 1 iş günü) | Ölümdən sonra, mirasın qəbulu və vərəsəlik şəhadətnaməsi ilə | Reyestrdə qeydiyyatdan sonra |
| Notariat rüsumu | 25 ₼ yaxın qohum / 280 ₼ digər (Bakı) | Vəsiyyətnamə 15 ₼; şəhadətnamə 25 ₼ (qanun üzrə vərəsələr) / 50 ₼ digər | 25 ₼ yaxın qohum / 280 ₼ digər (Bakı) |
| Gəlir vergisi | Ailə üzvünə yoxdur; digərinə 2500 ₼-dan yuxarı 14% | Ailə üzvünə yoxdur; digərinə 20 000 ₼-dan yuxarı hissə vergiyə cəlb oluna bilər | Alıcıya yoxdur; satıcı sadələşdirilmiş vergi ödəyə bilər |
| Geri qaytarmaq | Yalnız maddə 673 halları | Sağlığında istənilən vaxt dəyişdirilə və ləğv edilə bilər (maddə 1220) | Tərəflərin razılığı və ya məhkəmə ilə |
| Əsas risk | Hədiyyə verən mülkiyyətçi olmur | Məcburi pay, vərəsə mübahisələri | Real ödəniş tələb olunur |
Tez-tez verilən suallar
Mənzili oğluma bağışlasam vergi ödəməliyəmmi?
Xeyr. Övlad ailə üzvüdür: gəlir vergisi və sadələşdirilmiş vergi yaranmır, notariat rüsumu 25 manatdır.
Bağışlamadan sonra mənzildə yaşaya bilərəmmi?
Mülkiyyətçi hədiyyə alandır. Yaşamaq hüququnuzu qorumaq üçün onu müqavilədə şərt kimi yazdırın (Mülki Məcəllə, maddə 670.1).
Bağışladığım mənzili geri ala bilərəmmi?
Yalnız maddə 673.1-dəki hallarda – ağır cinayət, ailə vəzifələrinin kobud pozulması və ya öhdəliyin icra edilməməsi – və əsas məlum olandan sonra 1 il ərzində.
Həyat yoldaşımın razılığı lazımdırmı?
Mənzil nikah dövründə alınıbsa, bəli – notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılıq. Nikahdan əvvəl alınmış, miras və ya hədiyyə kimi əldə edilmiş mənzil şəxsi mülkiyyətdir.
Azyaşlı uşağın adına mənzil bağışlamaq olarmı?
Bəli. 14 yaşınadək uşağın adından valideyn və ya qəyyum imzalayır; sonradan mənzili satmaq üçün qəyyumluq orqanının icazəsi lazımdır.
Qardaşıma və ya bacıma bağışlamanın rüsumu neçədir?
25 manat; onlar həm də vergi baxımından ailə üzvüdür.
Mənbə: e-qanun.az – Mülki Məcəllə, e-qanun.az – Vergi Məcəlləsi, e-qanun.az – "Dövlət rüsumu haqqında" Qanun, e-qanun.az – Ailə Məcəlləsi, e-qanun.az – Mənzil Məcəlləsi, e-qanun.az – "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanun, e-qanun.az – "İpoteka haqqında" Qanun, ASAN xidmət – Daşınmaz əmlakın bağışlanması müqaviləsinin təsdiqi, Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti
Şərhlər