Bakıda mənzil təmirinin qiyməti işin növündən və materialdan asılıdır: təmir şirkətlərinin 2026-cı il sentyabr qiymət cədvəllərində iş və material daxil təmir paketi 1 kv.m üçün 300–550 manatdır (ƏDV xaric), fərdi ustaların elanlarında isə yalnız iş haqqı göstərilir – məsələn, divarın boyanması (astar və üz) təxminən 5 manat, kafel döşənməsi 15 manat. İnformasiya portallarının icmalına görə kosmetik təmir adətən 2–4 həftə, əsaslı təmir 1–3 ay çəkir. Mülki Məcəllə ustayla münasibəti podrat müqaviləsi kimi tənzimləyir: ayrıca razılaşma yoxdursa, smetanın tərtibi ödənilmir, qüsur barədə tələb işin qəbulundan sonra bir il ərzində irəli sürülə bilər. Büdcəyə ən azı 10–15% ehtiyat əlavə edin; yük daşıyan divara, arakəsmələrə və ümumi kommunikasiyalara toxunan işlər isə Mənzil Məcəlləsinə görə razılaşdırma tələb edir.
Mənzil təmirinin növləri: kosmetik, əsaslı, ağ və qara karkas
Təmir növü kommunikasiyalara və divarlara nə qədər müdaxilə edildiyi ilə müəyyən olunur.
- Kosmetik təmir – divar və tavanın boyanması, divar kağızının (aboy) dəyişdirilməsi, döşəmə örtüyünün və plintusların yenilənməsi. Elektrik və su xətlərinə toxunulmur.
- Əsaslı təmir – köhnə örtüklərin sökülməsi, elektrik naqillərinin və santexnika borularının yenilənməsi, suvaq, döşəmə şapı, pəncərə və qapıların dəyişdirilməsi, vanna otağının tam yenilənməsi.
- Qara karkas – yeni tikilidə mənzilin "çılpaq" vəziyyətdə təhvil verilməsi: adətən divarlar suvanmamış, döşəmədə şap yoxdur, daxili xətlər çəkilməyib.
- Ağ karkas – kobud işləri görülmüş mənzil: adətən divarlar suvanıb, döşəməyə şap tökülüb, pəncərələr qoyulub, elektrik və su xətlərinin ilkin çəkilişi aparılıb; yalnız bitirmə işləri qalır.
"Ağ karkas" və "qara karkas" qanunvericilikdə müəyyən edilmiş terminlər deyil, bazar ifadələridir. Ona görə yeni tikilidə mənzil alarkən nəyin daxil olduğunu müqavilədə ayrıca yazdırın.
Təmir hansı ardıcıllıqla aparılır?
Təmir "kobud işlərdən incə işlərə" və "yuxarıdan aşağıya" prinsipi ilə aparılır: əvvəl gizli xətlər, sonra suvaq, ən sonda bitirmə örtükləri.
- Ölçmə, layihə və smeta.
- Söküntü və tullantının çıxarılması.
- Pəncərələrin quraşdırılması (adətən suvaqdan əvvəl).
- Elektrik və santexnika xətlərinin çəkilməsi – divar və döşəmə bağlanmazdan əvvəl.
- Suvaq və döşəmə şapı; materialın quruması üçün fasilə.
- Vanna otağında hidroizolyasiya və kafel.
- Tavan: alçıpan və ya asma tavan, şpaklyovka, boya.
- Divarlar: şpaklyovka, boya və ya divar kağızı.
- Döşəmə örtüyü, daxili qapılar, plintuslar.
- Santexnika cihazları, rozetka və açarların qoşulması, son təmizlik.
Bakıda təmirin kvadratmetr qiyməti nə qədərdir?
Bakıda təmirin 1 kv.m qiyməti şirkət paketlərində iş və materialla birlikdə 300–550 manat, ustaların elanlarında isə yalnız iş üçün bir neçə manatdan başlayır. Aşağıdakı rəqəmlər təxminidir və mənbələrin göstərdiyi tarixə aiddir:
| Təmir növü | Təxmini müddət | Təxmini qiymət (1 kv.m) | Mənbə və qeyd |
|---|---|---|---|
| Kosmetik təmir | 2–4 həftə | 35–70 manat | Qebulol.az icmalı, iyul 2025; iş və material ayrılmayıb |
| Əsaslı təmir | 1–3 ay | 90–180 manat | Qebulol.az icmalı, iyul 2025 |
| Dizayn və lüks təmir | Göstərilməyib | 150–400 manat | Qebulol.az icmalı, iyul 2025 |
| Şirkət paketi: ekonom / standart / premium | Göstərilməyib | 300 / 400 / 550 manat | CRM İnşaat Pro, sentyabr 2026; ƏDV daxil deyil |
Şirkət paketlərinə elektrik, santexnika və istilik xətləri, divar və tavan bitirmə işləri, döşəmə, nəm zonalarda kafel, daxili qapılar və təmizlik daxildir; santexnika aksessuarları, kombi və radiatorlar, dekor isə ayrıca alınır.
Fərdi ustaların elanlarında (tezbazar.az, oktyabr 2026-da baxılıb) yalnız iş haqqı göstərilir:
- divarın boyanması (astar və üz) – 1 kv.m üçün 5 manat;
- divar kağızı və emulsiya boya – 3 manat;
- laminat döşənməsi – 5 manat, alçıpan – 7 manat;
- kafel və metlax – 15 manat;
- plastik plintus – 1 metr üçün 2 manat;
- "sıfırdan təmir" – 150 manat (materialın daxil olub-olmadığı göstərilməyib).
Elan qiymətləri ilkin təklifdir: yekun məbləğ obyektə baxışdan sonra, iş həcminə və divarların vəziyyətinə görə dəyişir.
Smeta necə tutulur?
Smeta işlərin siyahısı, həcmi, vahid qiyməti və material sərfini göstərən hesablamadır və onu mütləq yazılı istəyin. Mülki Məcəllənin 752.3-cü maddəsinə görə, ayrıca razılaşma yoxdursa, smetanın tərtibi ödənilmir.
- Döşəmə, divar və tavan sahələrini ayrıca ölçün – boya və suvaq divar sahəsi ilə hesablanır.
- İş haqqını və materialı ayrı sətirlərdə yazdırın, materialın markasını və miqdarını göstərin.
- Eyni iş siyahısı ilə 2–3 usta və ya şirkətdən təklif alın.
Məcəllənin 754-cü maddəsinə görə podratçı təqribi smetadan əhəmiyyətli dərəcədə kənara çıxarsa, əvvəlcədən nəzərdə tutula bilməyən hallar istisna olmaqla, yalnız razılaşdırılmış muzdu tələb edə bilər və kənaraçıxma barədə sizə dərhal xəbər verməlidir. 753-cü maddəyə görə sizin tələbinizlə görülən əlavə işlər ayrıca ödənilir, amma usta bunu işə başlamazdan əvvəl bildirməlidir; tələb etmədiyiniz işlər isə ödənilmir.
Ustayla müqavilədə nə yazılmalıdır?
Müqavilədə iş həcmi, müddət, qiymət, ödəniş mərhələləri, materialın kim tərəfindən alınması və zəmanət yazılmalıdır. Mülki Məcəllənin 39-cu fəsli (podrat) bu məsələləri belə tənzimləyir:
- Ödəniş – hissə-hissə ödəniş razılaşdırılmayıbsa, muzd iş bitdikdən sonra ödənilir (769). Avansı material alışı ilə məhdudlaşdırın, ödənişləri mərhələlərin qəbulu ilə bağlayın və qəbzlə sənədləşdirin.
- Keyfiyyət – iş razılaşdırılmış keyfiyyətə, o yoxdursa, adi istifadə üçün yararlılığa uyğun olmalıdır (762).
- Material – öz materialı ilə işləyən usta keyfiyyətsiz materiala görə məsuliyyət daşıyır; sizin materialınız üzrə hesabat verməli və qalığı qaytarmalıdır (767).
- Qüsurlar – düzəliş tələb etmək, usta vaxtında düzəltmədikdə xərcləri ondan tutmaq, müqavilədən imtina etmək və ya qiyməti azaltmaq olar (763–766).
- Qəbul – qüsuru bilə-bilə iradsız qəbul etsəniz, həmin qüsura görə tələb hüququ yaranmır (773). Qəbulu yazılı aktla edin.
- Zəmanət – usta zəmanət öhdəliyi götürübsə, bu müddətdə aşkarlanan qüsur hüquq yaradır (774); müddəti rəqəmlə yazın.
- İddia müddəti – qüsur barədə tələb işin qəbulundan bir il, binaya aid tələb beş il ərzində irəli sürülür (776).
- İmtina – sifarişçi iş bitənədək istənilən vaxt imtina edə bilər, lakin görülmüş işin haqqını və zərəri ödəməlidir (759).
Gizli xərclər və ehtiyat fondu
Smetada adətən görünməyən xərclər yekun büdcəni xeyli artıra bilər, ona görə ən azı 10–15% ehtiyat saxlayın. Kanadanın CIBC bankının təmir büdcəsi bələdçisi 10%-in çox vaxt məsləhət görüldüyünü, mümkün olduqda isə 20% və daha çox ayırmağı yazır.
- materialın daşınması və mərtəbəyə qaldırılması;
- tikinti tullantısının çıxarılması;
- söküntüdən sonra aşkarlanan problemlər: köhnə naqillər, çürümüş borular, əyri divarlar və əlavə suvaq;
- kafel və laminat üçün kəsim ehtiyatı, astar, yapışqan və şpaklyovka kimi istehlak materialları;
- paketə daxil olmayan santexnika aksessuarları, kombi, radiatorlar və mətbəx mebeli;
- şirkət qiymətlərində ƏDV, layihə və icazə xərcləri, təmir dövründə kirayə.
Çoxmənzilli binada hansı işlər icazə tələb edir?
Yük daşıyan konstruksiyalara, arakəsmələrə və ümumi kommunikasiyalara toxunan işlər Mənzil Məcəlləsinə görə razılaşdırma tələb edir. Məcəllənin 23-cü maddəsi iki növ işi ayırır:
- Yenidən qurma – daşıyıcı divar və dirəklərin, mərtəbələrarası örtüklərin, pilləkənlərin, habelə bir neçə mənzilə xidmət edən kommunikasiyaların (şaxtalar, bacalar, sanitar-texniki avadanlıq) dəyişdirilməsi;
- Yenidən planlaşdırma – arakəsmələrin sökülməsi və ya köçürülməsi, yeni qapı yerləri, otağın yardımçı sahə hesabına genişləndirilməsi, mətbəxin və ya sanitar qovşağın yerinin dəyişdirilməsi, istilik sisteminin quraşdırılması.
Bu işlər üçün ərizə, mülkiyyət sənədi, layihə və texniki pasport təqdim edilir (24.2), qərar 30 gün ərzində verilir (24.4), iş başa çatdıqda qəbul komissiyasının aktı tərtib edilir (26.1). Qonşuların həyatına və sağlamlığına təhlükə yaradan, onların hüquqlarını pozan (yazılı razılıq olmadan) layihə rədd edilir (25.1). Özbaşına aparılan dəyişiklikdə mənzilin əvvəlki vəziyyətinin bərpası tələb edilə bilər (27.2.2).
Qaz xətti: "Qaz təchizatı haqqında" Qanuna görə istehlakçı təhlükəsizlik və texniki istismar qaydalarına əməl etməli, sayğaca müdaxilə etməməlidir (13.4). Qaz borusunun, sayğacın və cihazların yerini dəyişmək üçün qazpaylayıcı operatora müraciət edin, bu işi adi ustaya etdirməyin.
Qonşulara zərər: Mülki Məcəllənin 1097-ci maddəsinə görə vurulmuş zərəri zərərvuran tam həcmdə ödəyir. Su ilə bağlı işlərdən əvvəl aşağı qonşunun tavanının vəziyyətini fotoşəkillə qeydə alın və ustanın məsuliyyətini müqavilədə yazın. ASAN xidmətin məlumatına görə daşınmaz əmlakın icbari sığortası (Bakıda sığorta məbləği 25 min, illik haqqı 50 manat) təmir işlərindən yaranan zərəri əhatə etmir. Təmir saatları və səs-küy qaydaları barədə ayrıca məqaləmizə baxın.
Tez-tez verilən suallar
Bakıda 1 kv.m təmir neçəyədir?
Şirkət paketlərində iş və materialla birlikdə 300–550 manat (sentyabr 2026, ƏDV xaric). Ustaların elanlarında ayrı-ayrı işlər 1 kv.m üçün 3–15 manatdan başlayır.
Smeta üçün pul ödəməliyəmmi?
Xeyr, ayrıca razılaşma yoxdursa. Mülki Məcəllənin 752.3-cü maddəsinə görə smetanın tərtibi ödənilmir.
Usta işi qüsurlu görübsə, nə etməli?
Qüsuru yazılı bildirin və düzəliş tələb edin. Düzəldilməsə, xərcləri ondan tutmaq, qiyməti azaltmaq və ya müqavilədən imtina etmək olar; tələb müddəti işin qəbulundan bir ildir.
Arakəsməni sökmək üçün icazə lazımdırmı?
Bəli. Bu, Mənzil Məcəlləsinə görə yenidən planlaşdırmadır və texniki pasportda dəyişiklik tələb edir; yük daşıyan divar isə yenidən qurma sayılır.
Təmir nə qədər çəkir?
Kosmetik təmir adətən 2–4 həftə, əsaslı təmir 1–3 ay çəkir; söküntüdən sonra aşkarlanan problemlər müddəti uzada bilər.
Mənbə: Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsi, Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi, "Qaz təchizatı haqqında" Qanun, ASAN xidmət – Daşınmaz əmlakın icbari sığortası, CRM İnşaat Pro – təmir paketlərinin qiymətləri, CRM İnşaat Pro – mənzil təmiri, Tezbazar.az – malyar və təmir ustalarının elanları, Qebulol.az – ev təmiri qiymətləri icmalı, CIBC – Home renovation budgeting
Şərhlər