Azərbaycanda mənzil kirayə müqaviləsi yazılı formada bağlanır; notariat təsdiqi qanunla məcburi deyil, lakin müddəti 11 aydan çox olan kirayə hüququ daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınmalıdır və bunun üçün müqavilə notarial qaydada təsdiqlənir. Mülkiyyətçinin kirayə gəlirindən vergi 2026-cı ildən fiziki şəxsə verilən yaşayış sahəsi üçün 10 faizdir (əvvəl 14 faiz idi); kirayəçi şirkətdirsə, 14 faizi o tutub büdcəyə ödəyir. Depozit (təminat) iki aylıq kirayə haqqından çox ola bilməz, kirayəçidən dəbbə pulu tələb etmək qadağandır (Mülki Məcəllə, maddə 688).
Hüquqi əsas və müqavilənin forması
Mənzil kirayəsi Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsinin 33-cü fəsli ("Əmlak kirayəsi", maddə 675–700) ilə tənzimlənir. Qanunda kirayəçinin ziyanına olan bir çox razılaşmanın "qüvvəsi yoxdur" – yəni müqavilədə yazılsa belə, məhkəmə onu tətbiq etmir. Bu, kirayəçini qoruyan əsas mexanizmdir.
Müqavilənin forması barədə üç variant var:
- Sadə yazılı müqavilə – tərəflər arasında hüquqi qüvvəyə malikdir, məhkəmədə sübut kimi keçərlidir. Konstitusiya Məhkəməsi 2025-ci ilin iyun qərardadında bildirib ki, notarial təsdiq olmadan bağlanan icarə müqaviləsi yalnız tərəflər arasında öhdəlik yaradır, üçüncü şəxslərə qarşı əşya hüququ doğurmur.
- Notarial təsdiq – məcburi deyil, lakin mübahisədə, vergi orqanında və kirayəçinin qeydiyyatında işi asanlaşdırır. ASAN xidmət mərkəzlərində icarə müqaviləsinin təsdiqi üçün dövlət rüsumu 100 ₼ + 15 ₼ xidmət haqqıdır (yaxın qohumlar arasında 15 ₼ + 2,25 ₼). Mülkiyyətçi evlidirsə, həyat yoldaşının notarial razılığı tələb olunur.
- Dövlət qeydiyyatı – "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanuna əsasən müddəti 11 aydan çox olan icarə (kirayə) hüququ reyestrdə qeydə alınır. Praktikada məhz buna görə əksər müqavilələr 11 ay müddətinə bağlanır və sonra uzadılır.
Müqavilədə nələr olmalıdır
| Bənd | Nə yazılmalıdır |
|---|---|
| Tərəflər | Mülkiyyətçinin və kirayəçinin ad, soyad, FİN kodu, ünvanı; mülkiyyətçi deyilsə – notarial etibarnamə |
| Obyekt | Mənzilin ünvanı, sahəsi, otaq sayı, çıxarışın (kupçanın) nömrəsi, əmlakın və avadanlığın siyahısı (təhvil-təslim aktı) |
| Müddət | Başlanğıc və son tarix; müddətsiz bağlananda ləğv bildirişi qaydası (maddə 689–691) |
| Kirayə haqqı | Məbləğ, valyuta (manat), ödəniş günü və üsulu (bank köçürməsi məsləhətdir), gecikməyə görə nəticə |
| Depozit | Məbləğ (ən çoxu 2 aylıq haqq), hansı hallarda tutulur, qaytarılma müddəti |
| Kommunal | İşıq, qaz, su, internet, bina xidməti – kimin ödədiyi; sayğac göstəriciləri təhvil günü |
| İstifadə şərtləri | Yaşayacaq şəxslərin sayı, heyvan saxlama, ikinci əldən kirayə qadağası, təmir və dəyişikliklər |
| Ləğv | Vaxtından əvvəl çıxma şərtləri, xəbərdarlıq müddəti, açarların qaytarılması |
Nümunə bəndlər: "Kirayə haqqı hər ayın 5-dək kirayəyə verənin bank hesabına ödənilir"; "Kommunal xərclər sayğac göstəricilərinə əsasən kirayəçi tərəfindən ödənilir, binaya xidmət haqqı kirayəyə verənin üzərinədir"; "Təminat məbləği müqaviləyə xitam verildikdən sonra 10 gün ərzində, mənzilə vurulan sübut edilmiş zərər çıxılmaqla, qaytarılır".
Kirayə gəlirindən vergi
Vergi Məcəlləsinin 124-cü maddəsinə görə icarə (kirayə) haqqından vergi ödəmə mənbəyində tutulur. 2025-ci il 9 dekabr tarixli dəyişikliklə (297-VIIQD nömrəli Qanun) 2026-cı ildən iki fərqli dərəcə tətbiq olunur:
| Vəziyyət | Dərəcə | Kim ödəyir |
|---|---|---|
| Fiziki şəxsə məxsus mənzil fiziki şəxsə kirayə verilir | 10 faiz | Mülkiyyətçi özü (və ya təyin etdiyi vergi agenti) vergi uçotuna durur, illik bəyannamə verir |
| Mənzil hüquqi şəxsə və ya fərdi sahibkara (VÖEN-li) kirayə verilir | 14 faiz | Kirayəçi vergi agenti kimi ödəmə mənbəyində tutur və büdcəyə köçürür |
| Sahibkarlıq çərçivəsində (məs. mehmanxana tipli, gündəlik kirayə) və ya qeyri-yaşayış sahəsi | 14 faiz | Ümumi qaydada |
Kirayəçi adi vətəndaşdırsa, mülkiyyətçi vergi orqanında uçota alınmalı (VÖEN almalı), hesabat ilindən sonrakı ilin 31 martınadək gəlir vergisi bəyannaməsi təqdim edib vergini ödəməlidir. 2025-ci ildən bu işi mülkiyyətçi əvəzinə təyin etdiyi vergi agenti (məsələn, daşınmaz əmlak agentliyi) də apara bilər. Əmlakın icarəyə verilməsindən gəlir əldə edən şəxslər sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi ola bilməz (maddə 218.5.4), yəni 2 faizlik sadələşdirilmiş vergi kirayə gəlirinə tətbiq edilmir. Məsələn, ayda 600 ₼ kirayə haqqı üçün illik vergi 600 × 12 × 10 faiz = 720 ₼-dir. Vergi ödənilmədikdə əsas məbləğlə yanaşı faiz və maliyyə sanksiyası hesablanır.
Tərəflərin hüquq və vəzifələri
Mülkiyyətçi (kirayəyə verən)
- mənzili yaşayış üçün yararlı, müqavilədə vəd edilmiş vəziyyətdə təhvil verməli və bütün müddət ərzində belə saxlamalıdır (maddə 676);
- əsaslı təmir, binaya aid yüklülüklər, əmlak vergisi onun üzərinədir, ayrı razılaşma olmadıqda (maddə 679–680);
- mənzilə əhəmiyyətli təsir edən təmir işləri barədə kirayəçiyə ən azı 3 ay əvvəl yazılı bildiriş verməlidir (maddə 678);
- kirayəçinin icazəsi olmadan mənzilə girmək hüququ yoxdur – baxış vaxtı müqavilədə razılaşdırılır;
- mənzili satdıqda yeni mülkiyyətçi müqavilə üzrə bütün hüquq və vəzifələri qəbul edir; kirayəçinin satın almada üstünlük hüququ var (maddə 699).
Kirayəçi
- kirayə haqqını vaxtında ödəməli, mənzildən təyinatı üzrə istifadə etməlidir;
- cari istismar, qulluq və təmizlik xərclərini çəkir; normal istifadə nəticəsində yaranan aşınmaya görə məsuliyyət daşımır (maddə 682);
- mülkiyyətçinin icazəsi olmadan mənzili başqasına (ikinci əldən) kirayə verə bilməz (maddə 683);
- aşkar etdiyi nasazlıqlar barədə dərhal məlumat verməlidir, əks halda zərərə görə özü cavabdehdir (maddə 677.3);
- mənzil müqaviləyə uyğun deyilsə (məsələn, istilik işləmir), haqqın azaldılmasını tələb edə, qüsuru özü aradan qaldırıb xərcini tuta bilər.
Depozit, qiymət artımı və vaxtından əvvəl ləğv
Depozit. Mülki Məcəllənin 688.2-ci maddəsinə görə kirayəçidən tələb olunan təminat bir aylıq kirayə haqqının iki mislindən çox ola bilməz. Bu məbləğ yalnız kirayəçinin ödəmədiyi borc və ya mənzilə vurduğu sübut edilmiş zərər hesabına tutula bilər; "vaxtından əvvəl çıxdığına görə depozit yanır" kimi bəndlər yaşayış sahəsi üçün etibarsızdır, çünki 688.4-cü maddə kirayəçidən dəbbə pulu almağı qadağan edir. Mübahisə olmasın deyə təhvil günü foto çəkin və imzalı akt tərtib edin.
Qiymət artımı. Müddətli müqavilə qüvvədə olduğu dövrdə mülkiyyətçi birtərəfli qaydada haqqı artıra bilməz – bunun üçün ya müqavilədə artım qaydası yazılmalı, ya da yeni razılaşma imzalanmalıdır. Müddət bitdikdə yeni qiymət təklif etmək onun hüququdur.
Ləğv. Müddətsiz müqavilədə yaşayış sahəsi üçün ləğv bildirişi yazılı verilir və təqvim ayının ilk iş günündə verildikdə növbəti aydan sonrakı ayın sonunda qüvvəyə minir – yəni praktikada təxminən 2 aylıq xəbərdarlıq (maddə 690–691). Mülkiyyətçi müddətli müqaviləni yalnız əsaslı maraq olduqda ləğv edə bilər: kirayəçi öhdəlikləri pozduqda, mənzil özünə və ya ailə üzvlərinə lazım olduqda (maddə 692). Kirayəçi iki ardıcıl ay haqqı ödəmədikdə və ya borc bir aylıq haqdan çox olduqda mülkiyyətçi xəbərdarlıq müddətini gözləmədən müqaviləni ləğv edə bilər (maddə 685). Müddət bitdikdən sonra kirayəçi yaşamağa davam edirsə və 2 həftə ərzində heç bir tərəf etiraz etmirsə, müqavilə qeyri-müəyyən müddətə uzadılmış sayılır (maddə 693).
Kirayəçinin qeydiyyatı (propiska) və əcnəbilər
Kirayə müqaviləsi kirayəçiyə mənzildə mülkiyyət hüququ vermir, ona görə mülkiyyətçilərin "qeydiyyata salsam, mənzili itirərəm" qorxusu əsassızdır. Vətəndaş yaşadığı ünvan üzrə qeydiyyata mülkiyyətçinin notarial razılığı və kirayə müqaviləsi ilə alına bilər; qeydiyyat müqavilə müddəti bitəndə və ya mülkiyyətçinin ərizəsi ilə ləğv edilir. Qeydiyyatsız yaşamaq İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 563.1-ci maddəsinə görə xəbərdarlıq və ya cərimə ilə nəticələnə bilər. Əcnəbi kirayəçilər ölkəyə gəldikdən sonra Dövlət Miqrasiya Xidmətində olduğu yer üzrə qeydiyyata alınmalıdır – bunu adətən mənzil sahibi onlayn (migration.gov.az) edir; ev sahibinin bunu etməməsi həm əcnəbi, həm də onun üçün cərimə riski yaradır.
Mübahisələr, məhkəmə və fırıldaqdan qorunma
Kirayə mübahisələrinə ümumi yurisdiksiyalı rayon (şəhər) məhkəmələri baxır; iddia mülkiyyətçinin və ya mənzilin yerləşdiyi yer üzrə verilir. Mülkiyyətçi kirayəçini məhkəmə qərarı olmadan zorla çıxara, əşyalarını küçəyə qoya və ya qapını dəyişə bilməz. Mənzilin dəyişməsi və ya zədələnməsi ilə bağlı mülkiyyətçinin iddia müddəti mənzili geri aldığı andan 6 aydır (maddə 697.4). Ən tez-tez rast gəlinən fırıldaq sxemləri və qorunma yolları:
- Mülkiyyətçi olmayan "ev sahibi". Çıxarışı (kupçanı) və şəxsiyyət vəsiqəsini tutuşdurun; e-gov.az-dan daşınmaz əmlakın reyestrindən arayış istəyin. Etibarnamə ilə iş görəndə etibarnamənin notariat reyestrində yoxlanmasını tələb edin.
- Eyni mənzilin bir neçə nəfərə "bronlanması". Mənzili görmədən və müqavilə imzalamadan heç bir ödəniş etməyin; bron haqqı iki aylıq kirayədən çoxdursa, qanunla istənilən vaxt geri tələb edilə bilər (maddə 688.1).
- Nağd pul, qəbz yox. Ödənişi bank köçürməsi ilə, təyinatda "ünvan, ay" göstərməklə edin.
- Təhvil aktı olmadan depozitin tutulması. Giriş və çıxış aktı, foto və sayğac göstəriciləri sizin sübutunuzdur.
- Mülkiyyətçi üçün risk: kirayəçinin şəxsiyyətini və iş yerini yoxlayın, müqavilədə yaşayacaq şəxslərin sayını göstərin, ikinci əldən kirayəni qadağan edin.
Tez-tez verilən suallar
Kirayə müqaviləsini notariusda təsdiqləmək məcburidirmi?
Xeyr, sadə yazılı müqavilə etibarlıdır. Müddət 11 aydan çoxdursa, kirayə hüququnun dövlət qeydiyyatı tələb olunur və bunun üçün notarial təsdiq lazımdır.
Ev sahibi məni nə vaxt çıxara bilər?
Müddətli müqavilədə – yalnız qanunda göstərilən əsaslarla (öhdəliyin pozulması, mənzilə öz ehtiyacı). Müddətsiz müqavilədə – yazılı bildirişlə, təxminən 2 aylıq xəbərdarlıq müddəti ilə. Zorla çıxarma yalnız məhkəmə qərarı ilə mümkündür.
Depozit nə qədər ola bilər və nə vaxt qaytarılır?
Ən çoxu 2 aylıq kirayə haqqı qədər. Müqaviləyə xitam verildikdən sonra borc və sübut edilmiş zərər çıxılmaqla qaytarılmalıdır; müddəti müqavilədə yazın.
Vergini kim ödəyir – ev sahibi, yoxsa kirayəçi?
Vergi mülkiyyətçinin gəlirindən tutulur. Kirayəçi fiziki şəxsdirsə, 2026-cı ildən 10 faizi mülkiyyətçi özü bəyan edib ödəyir; kirayəçi şirkətdirsə, 14 faizi şirkət ödəmə mənbəyində tutur.
Ev sahibi müqavilə dövründə kirayə haqqını artıra bilərmi?
Yalnız müqavilədə belə hüquq nəzərdə tutulubsa və ya tərəflər yeni razılaşma imzalayıbsa. Əks halda qiymət müddət bitənədək dəyişmir.
Mənzildə qeydiyyata (propiskaya) düşə bilərəmmi?
Bəli, mülkiyyətçinin razılığı ilə. Qeydiyyat mülkiyyət hüququ vermir və müqavilə bitəndə ləğv edilir.
Mənbə: Mülki Məcəllə (e-qanun.az), Vergi Məcəlləsi (e-qanun.az), Dövlət Vergi Xidməti, ASAN xidmət, Caspian Legal Center, Konkret.az
Şərhlər