Azərbaycanda mənzil və ya evin alqı-satqısı 2026-cı ildə iki mərhələdə rəsmiləşdirilir: əvvəlcə müqavilə notariusda təsdiqlənir, sonra alıcının mülkiyyət hüququ İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin apardığı Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydə alınır. Əsas xərclər: notariat hərəkəti üçün dövlət rüsumu Bakıda 280 manat (Sumqayıt, Gəncə və Abşeronda 196, digər regionlarda 140 manat), yeni çıxarışın verilməsi üçün dövlət rüsumu 50 manat, reyestr xidmət haqqı təxminən 30 manat. Satıcı isə sadələşdirilmiş vergi ödəyir – hər kvadratmetr üçün 15 manat, Bakıda zona əmsalı ilə (1,2–4,0); mənzildə azı 3 il qeydiyyatda olan satıcı bu vergidən azaddır. Notarius sənədləri elektron qaydada reyestrə göndərir və təkrar qeydiyyat 1 iş günü ərzində aparılır.
Alqı-satqı addım-addım: 7 mərhələ
- Çıxarışın (kupçanın) yoxlanması. Satıcıdan daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarışı tələb edin; sahə, ünvan, mülkiyyətçi və reyestr nömrəsi şəxsiyyət vəsiqəsi ilə üst-üstə düşməlidir.
- Yüklülük arayışı. Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətindən (ASAN xidmət və ya elektron kabinet vasitəsilə) "Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların məhdudlaşdırılmasına dair arayış" alın – dövlət rüsumu 10 manatdır. Arayışda ipoteka, həbs, icarə və məhkəmə qeydləri görünür.
- Kommunal borcların yoxlanması. Qaz, su, elektrik və bələdiyyə əmlak vergisi borcunu müqaviləyədək satıcı ödəməlidir.
- Beh (avans). Behi yalnız yazılı, mümkünsə notariat qaydasında rəsmiləşdirin: məbləğ, qalıq ödənişin tarixi və imtina halında nəticələr göstərilsin.
- Notariat müqaviləsi. Tərəflər şəxsiyyət vəsiqələri, çıxarış, nikahda alınmış əmlak üçün həyat yoldaşının notariat qaydasında razılığı ilə notariusa gəlir. Notarius reyestrdən elektron sorğu edir, dövlət rüsumunu və satıcıdan sadələşdirilmiş vergini tutur.
- Dövlət qeydiyyatı. "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanunun 9.1.1-ci maddəsinə əsasən notariusun EHİS vasitəsilə göndərdiyi sənədlər ərizə sayılır; təkrar qeydiyyat 1 iş günü ərzində aparılır və elektron çıxarış alıcının adına tərtib edilir.
- Təhvil-təslim. Açarlar, sayğac göstəriciləri və kommunal abonentlərin yeni mülkiyyətçinin adına keçirilməsi; ailə üzvlərinin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatı ASAN xidmətdə aparılır.
Xərclər: kim nə qədər ödəyir
"Dövlət rüsumu haqqında" Qanunun 10.1.2-ci maddəsinə görə daşınmaz əmlakın özgəninkiləşdirilməsi müqaviləsinin təsdiqi üçün dövlət rüsumu 280 manatdır. Qanunun 11.3-cü maddəsi bu məbləğin Bakı şəhəri üzrə 100 faizini, Sumqayıt, Gəncə şəhərləri və Abşeron rayonu üzrə 70 faizini, digər regionlar üzrə 50 faizini tətbiq edir. Əmlak ərə (arvada), uşaqlara, valideynlərə, baba-nənəyə, nəvəyə, qardaş və ya bacıya keçirsə rüsum cəmi 25 manatdır (maddə 10.1.1). Dövlət rüsumundan əlavə notariusun xidmət haqqı (texniki işlər, müqavilənin tərtibi) tutulur – məbləği notariat kontorundan əvvəlcədən soruşun.
| Xərc maddəsi | Məbləğ | Kim ödəyir | Əsas |
|---|---|---|---|
| Müqavilənin notariat təsdiqi (dövlət rüsumu) | 280 ₼ Bakı / 196 ₼ Sumqayıt, Gəncə, Abşeron / 140 ₼ regionlar | Adətən alıcı (razılaşma ilə) | Dövlət rüsumu haqqında Qanun, m. 10.1.2, 11.3 |
| Yaxın qohuma satış/bağışlama | 25 ₼ | Tərəflər | m. 10.1.1 |
| Mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı barədə çıxarış | 50 ₼ | Alıcı | m. 26.1.1 |
| Reyestr xidmət haqqı (məlumatların yoxlanması və daxil edilməsi) | təxminən 30 ₼ | Alıcı | Tarif Şurası tarifləri |
| Yüklülük (məhdudlaşdırma) arayışı | 10 ₼ | Alıcı | m. 26.6 |
| Texniki pasport və plan-ölçü (lazım olduqda) | 75 ₼ | Satıcı | m. 26.1.2 |
| İpoteka ilə alışda qarışıq müqavilə | 150 ₼ Bakı / 50 ₼ regionlar (güzəştli ipoteka: 60 / 25 ₼) | Alıcı | m. 10.5, 10.6 |
| Sadələşdirilmiş vergi | 15 ₼ × kv.m × zona əmsalı | Satıcı | Vergi Məcəlləsi, m. 220.8 |
Çıxarış elektron formada tərtib olunur və alıcının "Şəxsi kabinet"ində əks olunur; kağız çıxarış itdikdə ərizə əsasında elektron nüsxə pulsuz verilir. İlkin qeydiyyat (məsələn, yeni tikilidə ilk dəfə hüququn qeydə alınması) ümumi qaydada 10 iş günü, mərzçəkmə tələb olunduqda daha 5 iş günü çəkir. Prezidentin 2 sentyabr 2026-cı il tarixli Fərmanı ilə təsdiq edilmiş reyestr qaydalarına görə ilkin qeydiyyat sürətləndirilməklə 1, 3 və ya 7 iş gününə icra oluna bilər; sürətli xidmətin haqqı Tarif Şurasının artırma əmsalları ilə hesablanır.
Satıcının sadələşdirilmiş vergisi: Vergi Məcəlləsinin 218–220-ci maddələri
Vergi Məcəlləsinin 218.4.3-cü maddəsinə görə mülkiyyətindəki yaşayış sahəsini təqdim edən fiziki şəxs sadələşdirilmiş verginin ödəyicisidir. Vergi satış qiymətindən deyil, sahədən hesablanır: 220.8-ci maddəyə görə hər kvadratmetr üçün 15 manat. 218-1.1.5.3-cü maddəyə əsasən yaşayış sahəsinin 30 kvadratmetrədək olan hissəsi vergidən azaddır, yəni hesablama (ümumi sahə − 30 kv.m) üzrə aparılır. Qeyri-yaşayış sahələrinə 1,5 əmsal əlavə tətbiq olunur (220.8-1).
| Əmlakın yerləşdiyi ərazi | Əmsal |
|---|---|
| Bakı, 1-ci zona | 4,0 |
| Bakı, 2-ci zona | 3,0 |
| Bakı, 3–4-cü zonalar | 2,2 |
| Bakı, 5–6-cı zonalar | 1,8 |
| Bakı, 7–9-cu zonalar | 1,5 |
| Bakı, 10–12-ci zonalar (qəsəbə və kəndlər daxil) | 1,2 |
| Gəncə, Sumqayıt, Xırdalan | 1,5 |
| Abşeron rayonunun qəsəbələri, Şirvan, Mingəçevir, Naxçıvan, Lənkəran, Yevlax, Şəki, Naftalan | 1,2 |
| Digər rayon və şəhərlər | 0,3 |
Nümunə: Bakının 2-ci zonasında 80 kv.m mənzil satılır. Vergi = (80 − 30) × 15 ₼ × 3,0 = 2 250 manat. Eyni mənzil Gəncədə satılsa: 50 × 15 × 1,5 = 1 125 manat; regionda isə 50 × 15 × 0,3 = 225 manat. Bakı zonalarının sərhədləri Nazirlər Kabinetinin qərarı ilə müəyyən edilir; mərkəzi rayonlar yüksək, kənar qəsəbələr aşağı əmsallı zonalara düşür – konkret ünvanın zonasını notariusdan və ya Dövlət Vergi Xidmətinin 195 çağrı mərkəzindən dəqiqləşdirin.
Azadolmalar (maddə 218-1.1.5): satıcı həmin mənzildə azı 3 təqvim ili yaşayış yeri üzrə qeydiyyatdadırsa; qeydiyyatı olmasa belə, mülkiyyətində (ər-arvadın birgə mülkiyyəti daxil) yalnız bir yaşayış sahəsi varsa və kommunal abonent arayışları ilə orada azı 3 il yaşadığını təsdiq edirsə; əmlak ailə üzvünə hədiyyə edilir və ya miras qalırsa; sökülmüş binanın əvəzinə verilən mənzil satılırsa (söküləndən əvvəlki qeydiyyat müddəti hesaba alınır). Vergini Vergi Məcəlləsinin 150.1.9-cu maddəsinə əsasən müqaviləni təsdiq edən notarius ödəmə mənbəyində tutur və 1 bank günü ərzində büdcəyə köçürür; satıcı əlavə bəyannamə vermir.
İpoteka ilə alışın fərqləri
İpoteka krediti ilə alışda notariusda adi alqı-satqı əvəzinə "alqı-satqı və ipoteka" qarışıq müqaviləsi təsdiqlənir – dövlət rüsumu Bakıda 150 manat, digər şəhər və rayonlarda 50 manat (güzəştli ipoteka üzrə 60 və 25 manat). Bundan sonra reyestrdə həm alıcının mülkiyyət hüququ, həm də bankın xeyrinə ipoteka qeydə alınır; ipotekanın qeydiyyatı qanuna görə 3 iş günü, sürətləndirilməklə 2 iş günü çəkir.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun vəsaiti hesabına verilən kreditlərin 2026-cı il şərtləri: adi ipoteka – maksimum 150 000 manat, 25 ilədək, illik 8 faizədək, ilkin ödəniş azı 15 faiz; güzəştli ipoteka – 100 000 manat, 30 ilədək, 4 faizədək, ilkin ödəniş azı 10 faiz. Mənzil 1970-ci ildən sonra tikilmiş binada yerləşməli, mülkiyyət hüququ dövlət qeydiyyatına alınmış olmalı və Fondun siyahısındakı müstəqil qiymətləndirici tərəfindən qiymətləndirilməlidir. Alıcı əmlak və həyat sığortasını da ödəyir; kredit tam ödənilənədək mənzili satmaq olmaz.
Satıcının mənzili ipoteka ilə yüklüdürsə, bankdan borc qalığı arayışı alınır: ya satıcı borcu bağlayıb yüklülüyü sildirir (rüsum 15 manat, maddə 26.4), ya da bankın yazılı razılığı ilə alıcının pulundan borc birbaşa banka köçürülür.
Yeni tikili və "kupçasız" ev riski
Yeni tikililərdə inşaatçı şirkət çox vaxt yalnız "pay iştirakı" və ya "ilkin müqavilə" təklif edir. Belə sənəd mülkiyyət hüququ yaratmır: Mülki Məcəlləyə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ yalnız dövlət reyestrində qeydiyyatdan sonra yaranır. Ona görə bina istismara qəbul edilənədək (istismar aktı və ünvan verilənədək) alınan mənzil hüquqi baxımdan mövcud deyil; şirkət iflas edərsə və ya eyni mənzili iki nəfərə satarsa, alıcı yalnız pul tələbi ilə məhkəməyə gedə bilər. Tikintisi başa çatmamış binalarda paylara görə təminat qeydinin aparılması reyestrdə mümkündür (dövlət rüsumu 30 manat, maddə 26.3) – bunu inşaatçıdan tələb edin.
"Kupçasız" fərdi evlər (xüsusilə Abşeronun qəsəbələrində və bağ massivlərində) adətən yalnız texniki pasport, bağ kooperativi kitabçası və ya icra hakimiyyətinin köhnə qərarı ilə satılır. Notarius belə evə alqı-satqı müqaviləsini təsdiq etmir, satış "etibarnamə" və ya "əl müqaviləsi" ilə aparılır. Bu halda alıcı nə satıcının ölümündən, nə etibarnamənin geri çağırılmasından, nə də torpağın dövlət ehtiyacları üçün alınmasından qorunmur və kompensasiya ala bilməz. Əvvəlcə satıcının ilkin qeydiyyatdan keçib çıxarış almasını şərt kimi qoyun.
Təhlükəsizlik: fırıldaqdan necə qorunmalı
- Çıxarışın saxta olmadığını reyestr nömrəsi ilə ASAN xidmət və ya elektron kabinet vasitəsilə yoxlayın; yalnız ekran görüntüsünə inanmayın.
- Etibarnamə ilə satan şəxsdən etibarnamənin notariat reyestrində etibarlılığını yoxlamağı tələb edin; mülkiyyətçi ilə birbaşa (video ilə də olsa) danışın.
- Pulu nağd şəkildə müqavilədən əvvəl verməyin; ödənişi bank köçürməsi ilə notariat təsdiqindən dərhal sonra edin, nağd ödənişin faktını müqavilədə qeyd etdirin.
- Satıcının nikahda olub-olmadığını soruşun: nikah dövründə alınan əmlak üçün həyat yoldaşının notariat razılığı olmadan müqavilə sonradan etibarsız sayıla bilər.
Tez-tez verilən suallar
Çıxarış (kupça) neçə günə və neçə manata hazır olur?
Notariat müqaviləsindən sonra təkrar qeydiyyat 1 iş günü ərzində aparılır. Dövlət rüsumu 50 manat, reyestr xidmət haqqı təxminən 30 manatdır; çıxarış elektron formada verilir.
Alqı-satqıda vergini kim ödəyir?
Sadələşdirilmiş vergini satıcı ödəyir, notarius onu müqavilə təsdiqlənərkən tutur. Alıcı vergi ödəmir, yalnız dövlət rüsumu və xidmət haqlarını ödəyir.
3 ildən çox sahiblik vergidən azad edirmi?
Azadolma sahiblik müddətinə yox, satıcının həmin mənzildə azı 3 təqvim ili yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olmasına bağlıdır. Yeganə mənzil olduqda 3 il faktiki yaşamağı kommunal abonent arayışları ilə də sübut etmək olar.
Notariat rüsumu Bakıda və rayonlarda fərqlidirmi?
Bəli. 280 manatlıq rüsumun Bakıda 100 faizi, Sumqayıt, Gəncə və Abşeronda 70 faizi (196 manat), digər regionlarda 50 faizi (140 manat) ödənilir.
Yüklülük arayışını necə almaq olar?
Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə ASAN xidmət mərkəzi və ya elektron kabinet vasitəsilə müraciət edilir; dövlət rüsumu 10 manatdır. Arayış ipoteka, həbs və digər məhdudiyyətləri göstərir.
Yeni tikilidə mənzil alarkən nəyə diqqət etməli?
Binanın tikinti icazəsi, torpağın təyinatı və istismara qəbul müddəti; müqavilənin notariat qaydasında bağlanması; reyestrdə təminat qeydinin aparılması. Çıxarış yalnız bina istismara verildikdən sonra alınır.
Mənbə: Vergi Məcəlləsi (e-qanun.az), "Dövlət rüsumu haqqında" Qanun, "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" Qanun, Daşınmaz əmlakın dövlət reyestrinin aparılması qaydaları (02.09.2026), Əmlak Məsələləri Dövlət Xidməti – sual-cavab, ASAN xidmət, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu
Şərhlər