2026-cı ilin payızında Bakıda kirayə mənzil bazarı bahalaşmağa davam edir: mərkəzi rayonlarda (Səbail, Nəsimi, Nərimanov, Yasamal) yeni tikilidə 2 otaqlı mənzilin orta aylıq kirayəsi 700–1 400 manat arasında dəyişir, ətraf rayon və qəsəbələrdə (Pirallahı, Qaradağ, Binə, Hövsan) isə 1 otaqlı mənzili 250–350 manata tapmaq mümkündür. Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin məlumatına görə, 2026-cı ilin yanvar–mart aylarında kirayə haqları bütün rayonlarda hər ay orta hesabla 0,6–1,4 faiz artıb, son bir ildə isə bahalaşma təxminən 8 faiz təşkil edib. 2026-cı ildən yaşayış sahəsinin kirayəsindən gəlir vergisi 14 faizdən 10 faizə endirilib.
2026-cı ildə Bakıda kirayə qiymətləri rayonlar üzrə
Bakıda kirayə bazarı üç zonaya bölünür: yüksək artım göstərən mərkəz (Səbail, Yasamal, Nəsimi), sabit orta seqment (Nərimanov, Xətai, Nizami, Binəqədi) və inkişaf edən kənar zona (Suraxanı, Sabunçu, Qaradağ, Pirallahı, Xəzər). Aşağıdakı cədvəl 2026-cı ilin fevral–mart aylarında Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti və bazar iştirakçılarının açıqladığı orta göstəricilərə əsaslanır. Cədvəldə yalnız açıqlanmış göstəricilər verilir; 3 otaqlı mənzillər üzrə rəsmi orta qiymət açıqlanmayıb, Konkret mənzilin mərtəbəsi, təmiri, metroya yaxınlığı və əşya ilə təchizatı qiyməti 20–30 faiz dəyişə bilər.
| Rayon | 1–2 otaqlı, bazar diapazonu (manat/ay) | 2 otaqlı, yeni tikili (orta) | 2 otaqlı, köhnə tikili (orta) |
|---|---|---|---|
| Səbail | 600–1 500 (köhnə tikili 800–1 200) | ~1 420 | ~1 000 |
| Nəsimi | ~1 000 | ~1 015 | rəsmi mənbədə dəqiqləşdirin |
| Nərimanov | 1 400-dən aşağı | ~815 | ~600 |
| Yasamal | 1 400-dən aşağı | ~710 | ~550 |
| Xətai | 1 400-dən aşağı (NZS, Hövsan: 250–350) | rəsmi mənbədə dəqiqləşdirin | rəsmi mənbədə dəqiqləşdirin |
| Xəzər (Binə qəsəbəsi) | 250–350 | – | – |
| Qaradağ, Pirallahı | 250–300 (1 otaqlı) | – | – |
Ən bahalı kirayə Səbail rayonundadır: burada 1–2 otaqlı mənzillər 600–1 500 manat arasında təklif olunur, köhnə tikililərdə isə 800–1 200 manat. Ən ucuz seqment Pirallahı və Qaradağ rayonlarıdır (250–300 manat). Nərimanov, Yasamal və Xətaidə 2 otaqlı yeni tikili mənzillər əsasən 1 400 manatdan aşağı qiymətə kirayəyə verilir.
2025-ci illə müqayisədə trend
- Aylıq artım: 2026-cı ilin yanvarında yeni tikililərdə kirayə orta hesabla 1,05 faiz, köhnə tikililərdə 0,92 faiz; fevralda müvafiq olaraq 0,71 və 0,62 faiz; martda 0,81 və 0,72 faiz bahalaşıb.
- İllik artım: son 12 ayda kirayə haqları orta hesabla 8 faizə qədər yüksəlib. Müqayisə üçün, ikinci bazarda mənzillərin satış qiyməti eyni dövrdə 10–15 faiz artıb.
- Liderlər: ən sürətli bahalaşma Səbail (ayda 1,2–1,4 faiz), Nəsimi (1,1–1,3 faiz) və Yasamalda (1,0–1,25 faiz) qeydə alınıb; Xəzər və Pirallahıda artım 0,4–0,6 faizlə məhdudlaşıb.
- Proqnoz: Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin hesablamasına görə, cari temp qorunarsa, 2026-cı ilin sonuna yeni tikililərdə kirayə 11–16 faiz, köhnə tikililərdə 6–8 faiz bahalaşa bilər.
Bahalaşmanın əsas səbəbləri bölgələrdən və xaricdən Bakıya axın, tələbə mövsümü (sentyabr–oktyabr), tikinti materiallarının qiymət artımı və mərkəzi rayonlarda yeni tikili təklifinin məhdudluğudur.
Kirayə müqaviləsi: notarial təsdiq və dövlət qeydiyyatı
Mülki Məcəlləyə görə yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsi yazılı formada bağlanmalıdır. Praktikada müqavilə notarius və ya ASAN xidmət mərkəzlərində təsdiqlənir. ASAN xidmətin rəsmi məlumatına görə, yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsinin təsdiqi üçün dövlət rüsumu 35 manat, xidmət haqqı isə 5,25 manatdır.
- Tələb olunan sənədlər: mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (çıxarış), tərəflərin şəxsiyyət vəsiqələri, mülkiyyətçi evlidirsə nikah şəhadətnaməsi və həyat yoldaşının notarial razılığı, mənzildə qeydiyyatda olan yetkin ailə üzvlərinin razılığı, daşınmaz əmlakın dövlət reyestrindən çıxarış.
- Müddət 11 aydan çox olduqda: "Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında" qanuna əsasən istifadə hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydiyyata alınmalıdır. Buna görə bazarda müqavilələr çox vaxt 11 aylıq bağlanır.
- Kirayəçinin yaşayış yeri üzrə qeydiyyatı: kirayəçi mülkiyyətçinin razılığı ilə yaşadığı ünvan üzrə qeydiyyata alınmalıdır; qeydiyyatsız yaşamaq İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 563.1-ci maddəsi ilə xəbərdarlıq və ya 30 manat cərimə ilə nəticələnə bilər.
Kirayə gəlirindən vergi: 2026-cı ildən 10 faiz
Vergi Məcəlləsinə 2026-cı il yanvarın 1-dən qüvvəyə minən dəyişikliyə görə, fiziki şəxslərə məxsus yaşayış sahələrinin (mehmanxana tipli obyektlər istisna olmaqla) fiziki şəxslərə kirayəyə verilməsindən əldə olunan gəlirdən ödəmə mənbəyində 10 faiz dərəcə ilə vergi tutulur. Əvvəllər bu dərəcə 14 faiz idi və ekspertlərin fikrincə, yüksək dərəcə mülkiyyətçilərin təxminən 80 faizini qeyri-rəsmi müqavilələrə sövq edirdi.
| Vəziyyət | Vergi dərəcəsi | Kim ödəyir |
|---|---|---|
| Fiziki şəxs mənzili fiziki şəxsə kirayə verir | 10% | Mülkiyyətçi vergi orqanında qeydiyyatdan keçir və özü ödəyir (kirayəçi vergi ödəyicisi deyilsə) |
| Kirayəçi hüquqi şəxs və ya fərdi sahibkardır | 14% | Kirayəçi ödəmə mənbəyində tutub büdcəyə köçürür |
| Qeyri-yaşayış sahəsi (ofis, obyekt) | 14% | Vergi Məcəlləsinin 124-cü maddəsi üzrə |
Nümunə: aylıq kirayə 800 manatdırsa, vergi 80 manat, ildə 960 manat təşkil edir. Vergi ödənilmədikdə mülkiyyətçiyə Vergi Məcəlləsi ilə maliyyə sanksiyası tətbiq olunur; nəzarət ilkin mərhələdə bələdiyyələr və mənzil-kommunal xidmətlər vasitəsilə aparılır.
Kirayəçinin və mülkiyyətçinin hüquqları
- Mülkiyyətçinin vəzifələri: mənzili yaşayış üçün yararlı vəziyyətdə təhvil vermək, üçüncü şəxslərin iddiasından azad olmasını təmin etmək, əsaslı təmiri öz hesabına aparmaq.
- Kirayəçinin vəzifələri: kirayə haqqını vaxtında ödəmək, kommunal xərcləri müqavilədə nəzərdə tutulduğu kimi ödəmək, cari təmiri həyata keçirmək, müqavilə bitdikdə mənzili qaytarmaq.
- Müqavilənin ləğvi: müddət göstərilməyibsə, tərəflər azı 6 ay əvvəl xəbərdarlıq etməlidir. Kirayəçi ardıcıl iki dövr üzrə haqqı ödəməyibsə, mülkiyyətçi müqaviləni xəbərdarlıqsız ləğv edə bilər.
- Depozit (girov): qanunla tənzimlənmir, adətən 1 aylıq kirayə həcmində olur; məbləği və qaytarılma şərtləri müqavilədə yazılmalıdır.
- Qiymət artımı: müqavilə müddətində kirayə haqqı yalnız tərəflərin razılığı ilə dəyişdirilə bilər; birtərəfli artım üçün müqavilədə ayrıca şərt olmalıdır.
Tez-tez verilən suallar
Bakıda 1 otaqlı mənzilin kirayəsi orta hesabla nə qədərdir?
Rəsmi statistikada 1 otaqlı mənzillər ayrıca açıqlanmır. Bazar məlumatlarına görə, Səbailda 1–2 otaqlı mənzillər 600 manatdan başlayır, Nəsimidə təxminən 1 000 manatdır, qəsəbələrdə (Binə, Hövsan, Pirallahı, Qaradağ) isə 250–350 manata tapılır.
Kirayə müqaviləsini notariusda təsdiqləmək məcburidirmi?
Müqavilə yazılı olmalıdır; notarial təsdiq tərəflərin hüquqlarını məhkəmədə sübut etməyi asanlaşdırır və vergi uçotu üçün əsasdır. ASAN xidmətdə təsdiq 35 manat rüsum və 5,25 manat xidmət haqqı ilə aparılır. 11 aydan uzun müqavilələr əlavə olaraq dövlət reyestrində qeydiyyata alınır.
Kirayə gəlirindən vergini kim ödəyir?
2026-cı ildən fiziki şəxslər arasında yaşayış sahəsinin kirayəsi üzrə 10 faiz. Kirayəçi vergi ödəyicisi deyilsə, mülkiyyətçi vergi orqanında qeydiyyatdan keçib özü ödəyir; kirayəçi şirkət və ya sahibkardırsa, vergini o tutur.
Mülkiyyətçi kirayəçini müqavilə bitmədən çıxara bilərmi?
Yalnız qanunda və müqavilədə nəzərdə tutulan hallarda: ardıcıl iki ödəniş dövründə borc, mənzilin təyinatına zidd istifadəsi və ya ciddi zərər vurulması. Digər hallarda xəbərdarlıq müddətinə əməl olunmalıdır.
Kirayəçi mənzildə qeydiyyata düşə bilərmi?
Bəli, mülkiyyətçinin razılığı ilə müvəqqəti qeydiyyat mümkündür və qanunla tələb olunur. Qeydiyyat mülkiyyət hüququna heç bir təsir göstərmir.
2026-cı ilin sonuna qiymətlər necə dəyişəcək?
Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin proqnozuna görə, yeni tikililərdə illik artım 11–16 faiz, köhnə tikililərdə 6–8 faiz ola bilər. Tələbə mövsümü bitəndən sonra (noyabr–yanvar) bazarda qısamüddətli sakitləşmə müşahidə olunur.
Mənbələr
- Report.az – Bakının bütün rayonlarında kirayə qiymətləri artıb (mart 2026)
- APA – Bakıda mənzillərin satış və kirayə qiymətləri artıb (aprel 2026)
- AzPost – Bakıda ən baha və ən ucuz kirayə mənzillər (fevral 2026)
- Bce.az – Bakıda mənzil qiymətləri 2026: rayonlar üzrə icmal
- ASAN xidmət – Yaşayış sahəsinin kirayə müqaviləsinin təsdiq edilməsi
- Modern.az – Kirayə gəlirindən vergi 10 faizə endirildi (1 yanvar 2026)
- Caspian Legal Center – Vergi Məcəlləsinə dəyişikliklər 2026
- Milli.az – Evini kirayə verənlər üçün yeni qaydalar
- Konkret.az – Kirayə mənzil: hər iki tərəf cərimələnə bilər?
- Adalet.az – Kirayə müqavilələrinin hüquqi rejimi
- e-qanun.az – Vergi Məcəlləsi
Son yenilənmə: 29 sentyabr 2026. Rəsmi qaydalar dəyişə bilər; müraciətdən əvvəl rəsmi mənbələri yoxlayın.
Şərhlər