2026-cı ilin avqustunda Bakıda yeni tikili mənzillərin median qiyməti 2 772 manat/m², köhnə tikilidə isə 2 625 manat/m² olub (Qiymətləndiricilər Palatasının bazar indeksi). Ən bahalı rayonlar Səbail (3 150), Nərimanov (3 080) və Nəsimidir (3 020 manat/m²), ən ucuz isə Qaradağdır (1 885). Mərkəzi Bankın məlumatına görə, 2026-cı ilin II rübündə yeni mənzillər illik 12,4%, təkrar bazar 8,6% bahalaşıb. Dövlət ipotekası (Azərbaycan İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu – AİKZF) vasitəsilə adi kredit illik maksimum 8%-lə 150 000 manatadək 25 ilə, güzəştli kredit isə 4%-lə 100 000 manatadək 30 ilə verilir; ilkin ödəniş müvafiq olaraq ən azı 15% və 10%-dir. Aşağıda rayonlar üzrə qiymətlər, ipoteka şərtləri və addım-addım müraciət qaydası verilir.
Bakıda rayonlar üzrə mənzil qiymətləri (avqust 2026)
Qiymətləndiricilər Palatası (aqp.gov.az) dekabr 2025 = 100 bazası ilə aylıq indeks hesablayır. Avqustda yeni tikili indeksi 105,0 (iyula nisbətən −1,4%), köhnə tikili indeksi 104,2 (+0,4%) olub – yəni ilin əvvəlindən qiymətlər 4–5% artıb, yayın sonunda isə yeni tikilidə kiçik geriləmə müşahidə edilib.
| Rayon | Median qiymət, manat/m² | Seqment |
|---|---|---|
| Səbail | 3 150 | Premium (mərkəz, Dənizkənarı) |
| Nərimanov | 3 080 | Yuxarı-orta |
| Nəsimi | 3 020 | Yuxarı-orta (28 May, Elmlər) |
| Yasamal | 2 790 | Orta |
| Nizami | 2 760 | Orta |
| Xətai | 2 630 | Orta (Ağ şəhər istisna) |
| Binəqədi | 2 570 | Kütləvi bazar |
| Xəzər | 2 270 | Kütləvi bazar / bağ evləri |
| Suraxanı | 2 230 | Kütləvi bazar |
| Qaradağ | 1 885 | Ən sərfəli |
Sabunçu və Pirallahı üzrə median avqust hesabatında verilməyib; rəsmi mənbədə dəqiqləşdirin. Rayon daxilində fərq böyükdür: Səbail və Nəsiminin mərkəzində premium layihələrdə 1 m² 4 000 manatı keçir, Qaradağın qəsəbələrində (Lökbatan, Sahil) isə 1 000–1 400 manat ətrafındadır.
Yeni tikili, yoxsa köhnə tikili?
- Qiymət fərqi. Şəhər üzrə yeni tikili köhnədən median hesabı ilə ~5–6% bahadır (2 772 və 2 625 manat/m²), lakin rayondan asılı olaraq fərq 5%-dən 45%-ə qədər dəyişir.
- Artım tempi. 2026-cı ilin II rübündə yeni mənzillər illik 12,4%, təkrar bazar 8,6% bahalaşıb; kirayə 7,4% artıb.
- İpoteka üçün uyğunluq. AİKZF yalnız 1 yanvar 1970-ci ildən sonra tikilmiş, mülkiyyət hüququ qeydiyyatdan keçmiş mənzilləri (həmçinin fərdi və bağ evlərini) təminata qəbul edir; tikintisi bitməmiş layihə üçün dövlət ipotekası alınmır.
- Kirayə gəliri. Avqustda yeni tikilidə median kirayə 10,7 manat/m²/ay olub; 65 m²-lik mənzil üçün bu, təxminən 700 manat deməkdir.
Mənzil əlçatanlığı: JAMnews-un Mərkəzi Bank və stat.gov.az rəqəmləri əsasında hesablamasına görə, Bakıda 65 m²-lik orta mənzil (~177 800 manat) paytaxt üzrə orta əməkhaqqının (1 487 manat) təxminən 10 illik məbləğinə bərabərdir.
AİKZF dövlət ipotekası: 2026 şərtləri
| Şərt | Adi ipoteka | Güzəştli ipoteka |
|---|---|---|
| İllik faiz (maksimum) | 8% (zəmanətli kreditdə 7%) | 4% (zəmanətli kreditdə 3,7%) |
| Maksimum məbləğ | 150 000 manat | 100 000 manat |
| Maksimum müddət | 25 il | 30 il |
| Minimum ilkin ödəniş | 15% (kredit/dəyər ≤85%) | 10% (kredit/dəyər ≤90%) |
| Yaş tələbi | Son ödəniş pensiya yaşınadək | Son ödəniş pensiya yaşınadək |
| İstifadə sayı | – | Ailə/şəxs yalnız bir dəfə |
Faiz dərəcəsi kredit müddəti boyunca sabitdir. Hesablama nümunəsi: 100 000 manat güzəştli kredit 30 ilə 4%-lə aylıq təxminən 477 manat, 150 000 manat adi kredit 25 ilə 8%-lə isə təxminən 1 158 manat ödəniş tələb edir. Banklar praktikada ilkin ödənişi minimumdan yüksək (30%-ə qədər) tələb edə bilər; zəmanət mexanizmi ilə bu həddi aşağı salmaq mümkündür.
Güzəştli ipotekaya kimlər düşür?
Fondun rəsmi siyahısına görə güzəştli kateqoriyalara daxildir:
- şəhid ailələri, Milli Qəhrəmanlar və müharibə iştirakçıları (qanunla müəyyən edilmiş şərtlərlə);
- hər iki üzvü 35 yaşadək olan gənc ailələr (müəyyən meyarlarla);
- ən azı 3 il xidmət etmiş hərbi qulluqçular və daxili işlər orqanlarının əməkdaşları;
- ən azı 15 il staja malik dövlət qulluqçuları, müəllimlər və jurnalistlər;
- elmi dərəcəsi olan şəxslər və elmi işçilər, idman sahəsinin peşəkarları.
Dəqiq meyarlar (staj, gəlir, əmlakın olmaması tələbi) və sənədlərin siyahısı mcgf.gov.az saytında verilir; müraciətdən əvvəl rəsmi mənbədə dəqiqləşdirin.
Müvəkkil banklar və müraciət addımları
AİKZF kreditləri 20 müvəkkil bank vasitəsilə verilir: ABB, Kapital Bank, PAŞA Bank, Xalq Bank, Bank Respublika, Unibank, Rabitəbank, Expressbank, Yelo Bank, Bank of Baku, AFB Bank, Access Bank, Azər Türk Bank, Azərbaycan Sənaye Bankı, Bank Avrasiya, Bank VTB, Premium Bank, Turanbank, Yapı Kredi Bank Azərbaycan və Ziraat Bank Azərbaycan.
- Müraciət. Seçdiyiniz müvəkkil banka və ya Fondun elektron sisteminə (ipoteka.gov.az) müraciət edin; şəxsiyyət vəsiqəsi, nikah/boşanma və uşaqların doğum şəhadətnamələri, iş yerindən arayış və gəlir sənədləri, güzəştli kateqoriyanı təsdiq edən sənəd tələb olunur.
- Anderraytinq. Bank ödəmə qabiliyyətinizi və mənzilin qiymətləndirmə dəyərini yoxlayır.
- Rəsmiləşdirmə. Kredit, ipoteka və sığorta müqavilələri imzalanır; mənzil və borcalan sığortalanır.
- Kreditin verilməsi. Mülkiyyət hüququ sizin adınıza keçdikdən sonra vəsait satıcıya köçürülür.
- Ödənişlər. Qrafik üzrə aylıq ödəniş; çətinlik yaranarsa restrukturizasiya üçün banka müraciət edilir.
Tez-tez verilən suallar
Bakıda 1 m² mənzil orta hesabla neçəyədir?
Avqust 2026-da yeni tikilidə median 2 772, köhnə tikilidə 2 625 manat/m²; rayon üzrə 1 885 (Qaradağ) ilə 3 150 manat (Səbail) arasında dəyişir.
Güzəştli ipotekanın faizi neçədir?
İllik maksimum 4% (zəmanətli kreditdə 3,7%), 100 000 manatadək, 30 ilədək, ilkin ödəniş ən azı 10%.
Adi ipoteka ilə maksimum nə qədər götürmək olar?
150 000 manat, 25 ilədək, illik maksimum 8% (zəmanətli kreditdə 7%), ilkin ödəniş ən azı 15%.
Güzəştli ipotekadan iki dəfə istifadə etmək olarmı?
Xeyr, ailə və ya şəxs bu hüquqdan yalnız bir dəfə istifadə edə bilər.
Hansı mənzillər ipotekaya uyğundur?
1970-ci ildən sonra tikilmiş, mülkiyyəti rəsmi qeydiyyatda olan çoxmənzilli bina mənzilləri, fərdi və bağ evləri; kredit/dəyər nisbəti adi kreditdə 85%, güzəştlidə 90%-i keçməməlidir.
2026-da qiymətlər artacaq, yoxsa düşəcək?
İlin əvvəlindən avqustadək artım 4–5% olub, lakin avqustda yeni tikili indeksi aylıq −1,4% geriləyib. Bazar hesabatları il üzrə 5–6% artım gözləyir; dəqiq proqnoz üçün aqp.gov.az və cbar.az-ın aylıq icmallarını izləyin.
Mənbələr
- Qiymətləndiricilər Palatası – Bazar təhlili, avqust 2026
- AİKZF – İpoteka kreditinin şərtləri və müvəkkil banklar
- JAMnews – Mənzil qiymətləri və maaşlar (Mərkəzi Bank, stat.gov.az məlumatları)
- Mənzil.ai – Bakı bazarı 2026 (yeni/köhnə tikili fərqi)
- ABB – Daşınmaz əmlak bazarı araşdırması (2024–2025)
- Mərkəzi Bank – Statistik bülleten, yanvar 2026
Son yenilənmə: 2 oktyabr 2026. Rəsmi qaydalar dəyişə bilər; rəsmi mənbələri yoxlayın.
Şərhlər